巨量的快速拔地而起的商業(yè)項(xiàng)目招來蘇州市政府于2014年1月27日下發(fā)文件，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行主動(dòng)調(diào)控，也率先敲響了二三線城市商業(yè)地產(chǎn)過剩危機(jī)的警鐘。

　　這一被稱為“最嚴(yán)限售令”的政策規(guī)定，對(duì)于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前需劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，三年內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓，同時(shí)，提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，全面禁止“售后包租”。

　　具體為：建筑面積在10萬平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。凍結(jié)時(shí)間為三年。凍結(jié)期內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，蘇州率先預(yù)警樓市風(fēng)險(xiǎn)，甚至不惜矯枉過正，出臺(tái)頗具“一刀切”意味的“最嚴(yán)限售令”，反映了地方政府抑制商業(yè)地產(chǎn)泡沫的急切心情。

　　昨日，蘇州住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者解釋稱，蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在一些問題，但此次新政是針對(duì)部分開發(fā)商打“擦邊球”的行為進(jìn)行規(guī)范，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，與“限售”無關(guān)。

　　他認(rèn)為，蘇州商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)增加是“市場(chǎng)的選擇”，目前，官方還沒有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來證明蘇州的商業(yè)地產(chǎn)是否過剩，今后將會(huì)加強(qiáng)這方面的調(diào)研。

　　商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)井噴

　　2013年9月17日，蘇州獅山路商貿(mào)區(qū)，龍湖時(shí)代天街、金鷹商業(yè)廣場(chǎng)、索山公園地下空間等一批重點(diǎn)項(xiàng)目集中開工，總投資155億元。據(jù)公開資料，龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目投資總額達(dá)80億元，規(guī)劃建筑面積達(dá)73萬平方米；金鷹商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積46萬平方米，將打造蘇州市最大的標(biāo)桿百貨單體店，總投資額達(dá)50億元。

　　獅山板塊的商業(yè)供應(yīng)體量遠(yuǎn)不止此。2013年初，獅山路商貿(mào)區(qū)第一個(gè)超高層綜合體項(xiàng)目蘇州信匯達(dá)城市綜合體動(dòng)工，該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積42萬平方米，總投資50億元。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，獅山板塊已建、在建和規(guī)劃中的城市綜合體超過10個(gè)，規(guī)劃建筑面積超過300萬平方米。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州高新區(qū)有登記的人口在70萬左右，這意味著，僅獅山板塊的商業(yè)供應(yīng)就可以使蘇州整個(gè)高新區(qū)的人均商業(yè)面積達(dá)到4平方米/人以上。

　　一位在蘇州有投資的開發(fā)商對(duì)記者稱：“按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個(gè)比較合理的參照值，但蘇州城區(qū)部分區(qū)域按照目前已建、在建、計(jì)劃建造的商業(yè)項(xiàng)目計(jì)算，人均商業(yè)面積將達(dá)到3~4平方米/人，顯然已經(jīng)過剩。”

　　然而，相比蘇州工業(yè)園區(qū)環(huán)金雞湖板塊的商業(yè)供應(yīng)，獅山板塊只能算“小巫見大巫”。

　　在蘇州金雞湖畔，“織”了11年的秋褲樓——東方之門至今仍未完工，這個(gè)總建筑面積約43萬平方米的商業(yè)建筑曾是國(guó)內(nèi)體量最大、投資最多的單體建筑。如今，就在東方之門旁邊，一個(gè)號(hào)稱國(guó)內(nèi)最大城市綜合體的項(xiàng)目蘇州中心廣場(chǎng)也已經(jīng)開工建設(shè)。

　　蘇州中心廣場(chǎng)項(xiàng)目由10幢建筑構(gòu)成，總建筑面積約182萬平方米，總投資約285億元。在蘇州中心廣場(chǎng)內(nèi)，設(shè)有金雞湖城市發(fā)展有限公司與新加坡凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司合資合作開發(fā)的國(guó)內(nèi)單體規(guī)模最大的購(gòu)物中心，總建筑面積達(dá)40多萬平方米。

　　瘋狂的供應(yīng)還在繼續(xù)。今年1月，蘇州工業(yè)園區(qū)的新地標(biāo)——中南中心正式進(jìn)入規(guī)劃公示階段，該項(xiàng)目由上市公司中南建設(shè)投資，總建筑面積約50萬平方米，建筑高度為598米，是國(guó)內(nèi)在建的第三高樓，預(yù)計(jì)2017年完工投用。

　　此外，蘇州工業(yè)園區(qū)新建以及待建的大型綜合體還有規(guī)劃建筑面積20萬平方米的鳳凰文化廣場(chǎng)、規(guī)劃建筑面積30萬平方米的豐隆城市中心、規(guī)劃建筑面積40萬平方米的九龍倉(cāng)蘇州國(guó)際金融中心等，保守統(tǒng)計(jì)，蘇州工業(yè)園區(qū)環(huán)金雞湖板塊的商業(yè)綜合體總建筑面積至少400萬平方米以上。

　　一位在蘇州工業(yè)園區(qū)投資了一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商對(duì)記者稱，商業(yè)項(xiàng)目的集中供應(yīng)可以帶來聚集效應(yīng)，不一定就是壞事。不過，他認(rèn)為從整個(gè)蘇州范圍來看，商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)存在過剩的情況。

　　“售后包租”泛濫成災(zāi)

　　蘇州商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的不良后果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

　　蘇州市商業(yè)聯(lián)合會(huì)于2013年年底發(fā)布的報(bào)告顯示，目前蘇州中心城區(qū)已建各類購(gòu)物中心超過40家，在建購(gòu)物中心超過30家，總量已超過南京。自2012年以來，在蘇州中心城區(qū)新建的20家購(gòu)物中心中，近半數(shù)經(jīng)營(yíng)情況不理想，存在商鋪、寫字樓空置的現(xiàn)象，部分項(xiàng)目甚至無法正常開業(yè)。

　　記者在蘇州走訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，在部分潛在商業(yè)供應(yīng)較大的區(qū)域，一些已經(jīng)建成的購(gòu)物中心人流量稀少，經(jīng)營(yíng)狀況確實(shí)并不理想。同時(shí)，也存在一些商業(yè)項(xiàng)目因經(jīng)營(yíng)不善、開發(fā)商跑路等原因，空置率甚至接近100%。

　　在蘇州相城區(qū)的核心地段，一座名為東方瀑布大樓的建筑至今已爛尾超過十年，該項(xiàng)目是蘇州市國(guó)際服裝城的標(biāo)志性建筑，如今，大樓外部雜草叢生、鋼筋銹蝕、玻璃破損嚴(yán)重。

　　與東方瀑布大樓一樣命運(yùn)多舛的，還有建筑面積達(dá)100萬平方米的蘇州市國(guó)際服裝城，記者走進(jìn)項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，其中的幾千個(gè)商鋪接近100%空置。

　　在偌大的國(guó)際服裝城內(nèi)，除了沿街有二三十個(gè)商鋪營(yíng)業(yè)外，幾千個(gè)空置店面林立，貼著招租小廣告的商鋪一排接一排。步行五六十米，才能看到一兩個(gè)開著的店面，多數(shù)是存儲(chǔ)快遞、家具等的倉(cāng)庫。同時(shí)，與國(guó)際服裝城緊鄰的環(huán)球奧食卡項(xiàng)目的空置率也接近100%。

　　記者了解到，這幾個(gè)項(xiàng)目都采用“售后包租”的形式銷售，涉及的小業(yè)主總計(jì)超過4000人。此前，開發(fā)商和區(qū)政府都曾公開表態(tài)將協(xié)調(diào)解決各種問題，爭(zhēng)取讓這些項(xiàng)目“起死回生”，但到目前為止，這里依然是一座被棄的“空城”。

　　這樣接近100%空置的商業(yè)項(xiàng)目在蘇州并非個(gè)案。位于蘇州地鐵1號(hào)線木瀆站出口處的世界綢都項(xiàng)目，同樣是一片蕭條的景象。這個(gè)建筑面積3.48萬平方米的項(xiàng)目共有近1000個(gè)店面，也是采取“售后包租”的形式銷售。如今，該項(xiàng)目只剩下空蕩蕩的房子、開始生銹的電梯、內(nèi)部破敗不堪的臨街店面，旺鋪招租的小廣告隨處可見，卻鮮有人問津。

　　一位蘇州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州這樣的城市，商業(yè)地產(chǎn)多由本地開發(fā)商開發(fā)，這些開發(fā)商的資金實(shí)力普遍不強(qiáng)，因此往往使用滾動(dòng)開發(fā)、散售的經(jīng)營(yíng)模式。為了提高銷售效果，“售后包租”成為目前蘇州很多開發(fā)商用于資金回籠的主要方式。

　　在此次蘇州出臺(tái)的新政中，亦明令禁止“售后包租”。蘇州住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政就是為了規(guī)范市場(chǎng)，打擊售后返租、包租等隱含高風(fēng)險(xiǎn)的行為，保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

　　據(jù)蘇州住建局介紹，政策都是針對(duì)新建或規(guī)劃中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而目前在建或正在銷售的，政府相關(guān)部門也已經(jīng)想好了應(yīng)對(duì)辦法。從即日起，公安、住建等部門將對(duì)市區(qū)在建或正在銷售的319個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行摸排，對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。

　　不過，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，蘇州新政的實(shí)際效果或有限。“上海已經(jīng)明令禁止‘售后包租’很多年了，但實(shí)際操作層面上，還是有許多項(xiàng)目在變相地采用‘售后包租’的形式促進(jìn)銷售。開發(fā)商往往利用政策和法律的一些漏洞打‘擦邊球’，官方要監(jiān)控存在較大難度。”