今年以來，住建部首次提出建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)。由于在收益分配中的“共有”性質(zhì)，自住房被看做是共有產(chǎn)權(quán)住房的一種嘗試。但業(yè)內(nèi)人士指出，兩者并非同一概念，土地出讓中的“市場化”，以及定價中的“行政化”，使得自住房的性質(zhì)難以界定。這一品種的大量入市，也將給北京樓市帶來諸多“副作用”。

　　價格優(yōu)勢漸失

　　今年6月23日下午，北京首個自住房項目“金隅·匯星苑”進(jìn)入搖號階段，此次搖號共釋放1882套房源。劉偉成了這次搖號的“幸運兒”，他進(jìn)入了“正選組”。開始時，劉偉頗為興奮，并向親戚朋友宣稱，這套房子“要定了”。

　　但隨后，劉偉慢慢發(fā)現(xiàn)自己“高興得太早了”。因為在“金隅·匯星苑”所在的管莊區(qū)域，一些二手房的單價已經(jīng)降至24000元左右的水平，和匯星苑22000元的價格大致相當(dāng)，部分房源價格甚至已經(jīng)持平。且相比之下，這些純商品房的交通、配套優(yōu)勢更為明顯，使得“匯星苑”的吸引力大大降低。

　　5天后，劉偉果斷放棄了選房機(jī)會。和他一同放棄的，還有另外300多戶家庭。最終，“金隅·匯星苑”首次選房的棄選率達(dá)到20%。

　　隨后進(jìn)行選房的幾個自住房項目，同樣遭遇了棄選的尷尬。“首創(chuàng)悅都匯”和“當(dāng)代采育滿庭春”均在7月進(jìn)行了選房，選房結(jié)果顯示，上述三個項目的首次棄選率均在50%以上。

　　有專家向中國證券報記者表示，自住房棄選有諸多的綜合因素，但價格是其中的首要理由。

　　緣何價格優(yōu)勢會最終消失呢？

　　按照程序，自住房的銷售價格在土地出讓過程中就被確定。與此前的限價房、經(jīng)適房等保障房品種一樣，這種方式有助于競買者核算成本，同時也有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。但根據(jù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)周期，從土地出讓到項目開盤，最快也要半年時間。就自住房而言，從土地出讓到搖號、選房，其周期也往往在半年左右。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，這半年的時間差是造成自住房價格優(yōu)勢盡失的主要因素。一方面，從去年年末以來，北京樓市陷入成交低迷期，整體樓市的成交均價也有不同程度的下調(diào)，極大蠶食了自住房的價格優(yōu)勢。另一方面，為應(yīng)對自住房帶來的沖擊，不少商品房項目主動采取降價策略，這一時間差恰好提供了調(diào)整的契機(jī)。

　　北京某房地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)項目在定價中會考慮項目類型、成本、市場走勢等很多因素。如今，周邊自住房的價格也會納入其中，“如果項目周邊有價格特別低的自住房，那么肯定賣不好。”

　　北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在經(jīng)過半年的“量跌”之后，北京房地產(chǎn)市場的價格調(diào)整已經(jīng)開始，剛需房的價格調(diào)整尤其明顯。相比之下，自住房的定價仍然按照之前的市場行情來確定，導(dǎo)致其在當(dāng)下的市場中缺乏競爭力。

　　有專家分析，就北京市場而言，房價仍然長期看漲，自住房的價格優(yōu)勢會在未來逐漸凸顯。但短期來看，行政化的定價方式正在使得自住房處于尷尬的境地，這種尷尬能持續(xù)多久，主要取決于本輪樓市的調(diào)整時間有多長。

　　品質(zhì)飽受關(guān)注

　　在價格之外，自住房的品質(zhì)也成為飽受詬病的對象。多數(shù)受訪者認(rèn)為，由于自住房的售價低于市場平均水平，開發(fā)商的利潤有限，因此在房屋質(zhì)量、戶型設(shè)計、物業(yè)管理等方面難免“偷工減料”。

　　“開發(fā)商想通過蓋自住房來賺錢是不可能的，由于它的不完全市場化性質(zhì)，開發(fā)商在這個過程中的功能接近于‘代建’。”張大偉說。很多專家都認(rèn)為，在自住房建設(shè)中，要求企業(yè)具有極強(qiáng)的成本控制能力。

　　北京某上市房企向中國證券報記者表示，從利潤核算的角度，建設(shè)自住房是很不劃算的，因此公司會盡量避免獲取自住房地塊。但在北京土地市場，很多自住房地塊被納入到商品房土地中“捆綁”出讓，使企業(yè)不忍放棄。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，從去年以來，北京已供應(yīng)含自住房的土地47塊，合計約供應(yīng)自住房5萬套。在上述自住房地塊中，超過半數(shù)是“捆綁”出讓。

　　這種出讓方式被認(rèn)為是出現(xiàn)品質(zhì)問題的根源。在北京很多綜合地塊的出讓中，土地的成本甚至高于配建自住房的售價，“從平均成本的角度說，在這部分土地上建設(shè)自住房，不僅不賺錢，反而是虧錢的。”上述開發(fā)商說，“在自住房上虧的錢，必須要在商品房上找回來。”

　　為了“找回來”，唯一的辦法就是抬高商品房的售價。具體做法為，在保證自住房配建規(guī)模的前提下，盡量提高自住房的容積率。相應(yīng)地，商品房的容積率則被有意壓低，使之變成低密度、高售價的高端住宅。表現(xiàn)在項目布局上，自住房的建設(shè)傾向于“又高又密”，商品房則表現(xiàn)為“低而稀疏”。這就是所謂的“拉高”與“做低”，且自配建制度誕生以來，該做法就已在北京廣為使用。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，該種方式造成了兩個主要后果。

　　其一，“拉高”之后，自住房的居住舒適度會明顯下降。在提高建筑密度的同時，戶型設(shè)計、景觀搭配等都會受到影響，并為此后的房屋質(zhì)量和物業(yè)管理等問題留下隱患。

　　其二，“做低”之后，商品房“豪宅化”的趨勢更為明顯，整體住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也就容易發(fā)生扭曲。一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至表示，如果自住房大量推廣，那么北京市場今后會只存在兩種住房類型——自住房和高端商品房，普通商品房的空間越來越小。

　　產(chǎn)權(quán)邊界模糊

　　今年“兩會”期間，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報告中提出，今年將增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)。其中，“共有產(chǎn)權(quán)住房”的提法，還是首次出現(xiàn)在政府工作報告中。隨后，住建部明確了北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。

　　北京市正在大力推行的自住型商品房，是否就等同于共有產(chǎn)權(quán)住房？業(yè)界持有不同看法。

　　張大偉認(rèn)為，自住房就是“加強(qiáng)版的限價房”。因為兩者在土地出讓、定價機(jī)制、出售利潤分配方式上極為類似，僅有一點細(xì)微的差別：自住房的定價比限價房略高。

　　所謂共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及房屋將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

　　張大偉表示，北京的自住房并不等同于共有產(chǎn)權(quán)住房，因為自住房并未明確雙方的產(chǎn)權(quán)分配比例。“‘出讓收益的30%上交財政’的規(guī)定，并不意味著雙方的產(chǎn)權(quán)比例為3：7。如果產(chǎn)權(quán)比例為三七開，應(yīng)該將出讓價格的30%上交財政，而不是上交差價的30%”。

　　來自開發(fā)商的觀點則認(rèn)為，在自住房土地的出讓中，北京市政府部門并未真正讓渡土地出讓收益，而是將其轉(zhuǎn)嫁到商品房地塊中，同樣不符合“共有產(chǎn)權(quán)”的原則。此外，共有產(chǎn)權(quán)住房帶有保障性質(zhì)，而自住房面向“中端群體”，兩者同樣有所差異。

　　鑒于其土地出讓中的“市場化”性質(zhì)，以及定價中的“行政化”，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為自住房的性質(zhì)難以界定。有專家建議，應(yīng)從產(chǎn)權(quán)比例分配入手，盡快完善制度，在自住房的土地出讓、房屋定價、住房分配、收益處置等方面做到統(tǒng)一和規(guī)范，使之真正發(fā)揮應(yīng)有的作用。?