在上海靜安區(qū)，一套破舊的二手房報(bào)價(jià)可達(dá)8萬(wàn)元/平方米，理由有且只有一個(gè)——這是一套學(xué)區(qū)房。據(jù)記者了解，靜安區(qū)一套房齡老、位置差的學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)可以比周邊一套全新的非學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)高2萬(wàn)元/平方米以上。

　　過(guò)去幾年，無(wú)論樓市大環(huán)境好與壞，上海的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格始終沒(méi)有停止上漲的腳步。一些機(jī)敏的商人也從中看到了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利的機(jī)會(huì)，炒作學(xué)區(qū)房成風(fēng)。面對(duì)這樣的“亂局”，地方政府顯然已經(jīng)“坐不住了”。

　　日前，靜安區(qū)教育局發(fā)布的《關(guān)于2014年本區(qū)義務(wù)教育階段學(xué)校招生入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》指出，從今年起，靜安區(qū)各公辦小學(xué)將開(kāi)始建立對(duì)口入學(xué)新生數(shù)據(jù)庫(kù)，靜安區(qū)每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口的入學(xué)機(jī)會(huì)。

　　這一頗具“一刀切”意味的新規(guī)被稱為“最嚴(yán)入學(xué)新政”，不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)記者稱，政策看似很嚴(yán)厲，但并沒(méi)有徹底解決深層次問(wèn)題，即教育資源公平分配，因此，“學(xué)區(qū)房熱”還會(huì)延續(xù)。

　　學(xué)區(qū)房只漲不跌的神話

　　2009年，吳先生以1.7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格購(gòu)買了一套上海長(zhǎng)寧區(qū)的學(xué)區(qū)房，目前，這一房齡達(dá)25年的二手房報(bào)價(jià)已達(dá)5萬(wàn)元/平方米，五年內(nèi)價(jià)格漲了兩倍。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近一年來(lái)，上海二手房均價(jià)一路攀升，一年內(nèi)的漲幅為18.1%，其中，學(xué)區(qū)房領(lǐng)漲全市二手房?jī)r(jià)格，部分區(qū)域如浦東三林，學(xué)區(qū)房的漲幅甚至達(dá)到30%~35%。

　　德佑地產(chǎn)晶華店位于此次出臺(tái)新政的靜安區(qū)，該門(mén)店經(jīng)理劉東東告訴記者，門(mén)店附近對(duì)口靜教附小的“晶華園”，盡管小區(qū)本身品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)比較一般，但大戶型房源單價(jià)已超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，而附近的“達(dá)安錦園”盡管小區(qū)品質(zhì)明顯高于晶華園，但由于不對(duì)口靜教附校，單價(jià)反而略低于晶華園。

　　“至于一些純粹掛靠戶口用的小戶型學(xué)區(qū)房，單價(jià)就更為驚人了，如"海防村"中不乏一些掛牌單價(jià)8萬(wàn)元/平方米的房源。”劉東東稱。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)記者表示，在靜安區(qū)，不僅學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格相差很大，重點(diǎn)學(xué)校和非重點(diǎn)學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房總價(jià)，價(jià)格差也可以達(dá)到20萬(wàn)~50萬(wàn)元。

　　靜安區(qū)教育局相關(guān)人士表示，出臺(tái)此項(xiàng)規(guī)定的目的正是為了遏制學(xué)區(qū)房倒賣問(wèn)題。按照規(guī)定，靜安區(qū)公辦學(xué)校依照就近入學(xué)的原則，實(shí)行地塊(居委)對(duì)口的方法，劃定公辦小學(xué)的對(duì)口入學(xué)范圍。

　　進(jìn)入公辦小學(xué)需要兒童和父母戶籍在對(duì)口地塊一年以上，房屋戶主和產(chǎn)權(quán)人或承租人為兒童父母。對(duì)于同一戶地址享有同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)的間隔年限，靜安區(qū)教育局此前的規(guī)定是三年。

　　靜安區(qū)教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，考慮到實(shí)際情況，新規(guī)定在今明兩年內(nèi)暫時(shí)不強(qiáng)制執(zhí)行，而針對(duì)疑問(wèn)較多的雙胞胎、二胎等情況，教育局將當(dāng)作個(gè)案處理。

　　“一刀切”能否抑制投機(jī)

　　靜安區(qū)共有13所公辦小學(xué)，其中第一師范學(xué)校附屬小學(xué)、第一中心小學(xué)和教育學(xué)院附屬學(xué)校最為搶手。為了讓孩子進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校接受教育，不少家長(zhǎng)爭(zhēng)相購(gòu)買學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房。

　　教育學(xué)院附屬學(xué)校是一所九年一貫制學(xué)校，由于其周邊學(xué)區(qū)房既對(duì)口小學(xué)也對(duì)口初中，房?jī)r(jià)被一路炒高。該校校長(zhǎng)張人利告訴記者，學(xué)校經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，同一地段的對(duì)口學(xué)生數(shù)原先只有20多人，近幾年來(lái)卻猛增到近150人，其中“有大量學(xué)生家長(zhǎng)買了房子也不住，一進(jìn)學(xué)校就把房子賣掉”。由此，本來(lái)每套房子只有一名入學(xué)名額，現(xiàn)在則要負(fù)擔(dān)2到3人。

　　據(jù)張人利介紹，同一戶址多人入學(xué)的情況極大增加了學(xué)校負(fù)擔(dān)，而買了學(xué)區(qū)房卻不入住的情況實(shí)際上也違背了“就近入學(xué)”的基本原則。

　　張人利也向記者表示，靜安區(qū)教育局推出這一政策，保證了就近入學(xué)，控制了對(duì)口學(xué)生數(shù)，預(yù)計(jì)新規(guī)定的效果會(huì)在幾年后顯現(xiàn)。

　　和限購(gòu)政策一樣，此次“最嚴(yán)入學(xué)新政”也頗具“一刀切”意味，然而，祭出這樣的“狠招”恰恰說(shuō)明，上海學(xué)區(qū)房的炒作之風(fēng)已經(jīng)讓管理層無(wú)法接受。

　　不過(guò)，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一政策能否收到實(shí)效還存在疑問(wèn)。

　　“學(xué)校和房子其實(shí)不應(yīng)掛鉤，學(xué)生的"擇優(yōu)錄取"早已演變成"擇房錄取"，本身就給入學(xué)設(shè)置了一道門(mén)檻。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)研究員盧文曦對(duì)本報(bào)記者表示，如果一個(gè)學(xué)校容納能力有限，完全可以通過(guò)改變劃分范圍來(lái)實(shí)現(xiàn)，而目前整個(gè)區(qū)都實(shí)施這樣的政策在無(wú)形中增加了社會(huì)流動(dòng)成本和教育資源的浪費(fèi)。

　　盧文曦表示，如果某個(gè)學(xué)生中途轉(zhuǎn)學(xué)，名額空出，但是由于5年的限制，不能由其他學(xué)生來(lái)享受優(yōu)質(zhì)教育資源，顯然存在不合理性。“再舉個(gè)通俗例子來(lái)講，上海到南京的火車，有人在蘇州下車了，現(xiàn)在規(guī)定不允許有人上車，一定要在鎮(zhèn)江才能上，中間的空缺造成資源浪費(fèi)。”

　　據(jù)劉東東介紹，新政只是規(guī)定了“本區(qū)內(nèi)每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)”，這也就意味著假如學(xué)區(qū)房業(yè)主在孩子讀完小學(xué)畢業(yè)后再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣，接盤(pán)的買家將不會(huì)受到這一政策的影響，況且靜安區(qū)即便買房入戶，也要在一年后才能入學(xué)。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)靜安區(qū)16家門(mén)店統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前學(xué)區(qū)房的交易后，大多數(shù)業(yè)主都是在孩子小學(xué)畢業(yè)后才將房屋轉(zhuǎn)賣，中途轉(zhuǎn)賣的情況較少出現(xiàn)，因此該政策對(duì)于學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的影響不會(huì)特別嚴(yán)重。

　　同時(shí)，新政還明確了“人戶一致”家庭在入學(xué)中的優(yōu)先地位，這一舉措顯然是針對(duì)近年來(lái)一些缺乏實(shí)際居住功能的小面積的學(xué)區(qū)房被反復(fù)炒作至畸高價(jià)格的局面。

　　德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟對(duì)記者稱，新政一旦得到實(shí)施，純以掛戶口為目的購(gòu)買小面積學(xué)區(qū)房的行為將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，不但購(gòu)買者自身可能享受不到預(yù)想中的學(xué)區(qū)待遇，在轉(zhuǎn)賣時(shí)也可能由于政策風(fēng)險(xiǎn)而難以獲利。