去年10月大賣的商鋪，正在遭遇空置的尷尬。
位于北京東四環(huán)慈云寺東北家的凱德錦繡小區(qū)，近2000平米的臨街商鋪曾在一小時(shí)之內(nèi)售罄。和彼時(shí)的瘋狂相比，目前商鋪的出租情況則顯得慘淡。僅有少數(shù)店鋪開業(yè)，其中有一家便利店和一家房屋中介，大多數(shù)商鋪還在空置中，招租廣告赫然貼在緊閉的卷簾門上。
故事并不陌生。在凱德錦繡商鋪發(fā)售前，北京已有許多小區(qū)的社區(qū)商業(yè)陷入十分尷尬的境地。
熱銷與空置
譽(yù)翔安合伙人王珂發(fā)現(xiàn)，越是高檔住宅的社區(qū)商業(yè)，經(jīng)營(yíng)難度越大。位于朝陽公園附近的棕櫚泉國(guó)際公寓，二手房售價(jià)已超過6萬元/平方米，但其底商一直處于不慍不火的狀態(tài)中?！案邫n住宅密度低，人流量小，光靠小區(qū)居住的居民難以支撐?！蓖蹒嬲f。在做投資建議時(shí)，他會(huì)勸客戶盡量避開社區(qū)商鋪，如果非要投，他會(huì)推薦居住密度較大的，甚至是一些舊小區(qū)的街邊商鋪。
王珂還發(fā)現(xiàn)，受電子商務(wù)沖擊最大的不是傳統(tǒng)的購(gòu)物中心而是社區(qū)商業(yè)。
2012年中國(guó)零售市場(chǎng)經(jīng)歷了近十年以來最大幅度的衰退。據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)2012年11月發(fā)布的調(diào)查結(jié)果，2012年1至9月中國(guó)連鎖企業(yè)百?gòu)?qiáng)銷售平均增長(zhǎng)8.4%，低于前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額14.1%的增速。連鎖零售企業(yè)銷售額增幅低于社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)，是2000年中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)有統(tǒng)計(jì)以來的首次。
據(jù)百貨上市公司發(fā)布的2012年三季度財(cái)報(bào)顯示，超過半數(shù)以上的企業(yè)銷售和凈利處于下降狀態(tài)。連鎖超市業(yè)也不例外。2012年1至6月，永輝超市(601933)、蘇寧電器(002024)、人人樂商業(yè)等企業(yè)都出現(xiàn)了凈利潤(rùn)大幅下降的局面。家樂福、沃爾瑪、特易購(gòu)、卜蜂蓮花等大型外資的中國(guó)區(qū)銷售和利潤(rùn)都呈現(xiàn)不同程度的下降。2012年家樂福已關(guān)閉了6家在華店鋪，而沃爾瑪也在采購(gòu)部門開始大幅裁員。
過去，便利店、服裝店是社區(qū)商業(yè)的主要業(yè)態(tài)，在電商時(shí)代，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)生了巨大的變化。王珂回憶說，他有近一年的時(shí)間沒有在小區(qū)附近的超市購(gòu)物了。日用品可以通過網(wǎng)購(gòu)解決。而倡導(dǎo)一站式消費(fèi)、能解決吃喝玩樂所有需求的城市綜合體，也吸走了住在小區(qū)里的居民。比如住在棕櫚泉國(guó)際公寓的居民，可在距離2公里左右的藍(lán)色港灣解決購(gòu)物、娛樂需求。去年一家通過微博營(yíng)銷的洗鞋店，店主親自上門送貨、取貨，打破了區(qū)域限制。昔日的社區(qū)便民服務(wù)店也在受電商沖擊。
社區(qū)商業(yè)的困境還在于，規(guī)模過大可能導(dǎo)致空置，規(guī)模過小有可能難以和區(qū)域購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)。中國(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)主任董利對(duì)本報(bào)記者表示，社區(qū)商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)性的，銷售、招商、運(yùn)營(yíng)管理，包括建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)出現(xiàn)問題都會(huì)影響社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。從地產(chǎn)角度講，社區(qū)商業(yè)配套不售最好，售后的商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)壓力都比較大，甚至一直閑置。
社區(qū)商業(yè)的問題一直存在，但在投資渠道狹窄的大背景下，投資者購(gòu)買商鋪時(shí)，忽略了可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。
重塑社區(qū)商業(yè)
新的消費(fèi)趨勢(shì)也讓SOHO中國(guó)（0410.HK）董事長(zhǎng)潘石屹重新思考商鋪的設(shè)計(jì)和定位。
三里屯SOHO、朝外SOHO的底商，都陷入了經(jīng)營(yíng)困境。與社區(qū)商業(yè)相似，寫字樓的底商主要針對(duì)固定的客群，輻射能力較弱。2008年，三里屯SOHO大賣時(shí)，從鄂爾多斯(600295)來的投資者首選就是商鋪。但時(shí)間證明，商鋪比寫字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)更大。
潘石屹不久前在一場(chǎng)沙龍上公開表示，以后北京、上海真正的商鋪需求量不會(huì)很大。設(shè)計(jì)中，應(yīng)以餐館和體驗(yàn)中心為主。佳能在三里屯SOHO的體驗(yàn)店，營(yíng)業(yè)額幾乎為零，但可以提供良好的租金。
羅蘭貝格管理咨詢公司合伙人兼大中華區(qū)副總裁王榮在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示，未來社區(qū)商業(yè)也應(yīng)該以體驗(yàn)式和便捷式的消費(fèi)為主。由于開發(fā)商在對(duì)社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)及業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)需求研究不到位，建完之后的商業(yè)常常不能充分滿足商家使用功能。
董利還指出，商業(yè)使用對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的要求一般是格局方正、規(guī)整，立柱間距8米以上為好，層高、面寬和進(jìn)深根據(jù)業(yè)態(tài)不同也有不同要求。而很多社區(qū)底商與樓上住宅結(jié)構(gòu)相同，結(jié)果造成了招商和運(yùn)營(yíng)困難。
有一些地區(qū)嘗試從立法上限制住宅底層設(shè)置商鋪。正在進(jìn)行二審的《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例（草案修改稿）》提出，“住宅底層不宜設(shè)置商鋪。沿城市主干道的居住小區(qū)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)集中獨(dú)立布置”，以加強(qiáng)小區(qū)管理，美化城市道路景觀。
萬科等公司也在嘗試在社區(qū)商業(yè)上有所創(chuàng)新。去年，萬科開設(shè)了“第五食堂”，這是指在家庭、單位、學(xué)校、街市酒樓之外，為社區(qū)居民提供的第五個(gè)就餐空間。幸福驛站則是萬科物業(yè)以社區(qū)實(shí)體店的形式為萬科業(yè)主提供的“一站式”的生活服務(wù)，包括房屋租售、車票代購(gòu)、水電費(fèi)代繳、組織團(tuán)購(gòu)、業(yè)主子女課外輔導(dǎo)、午托晚托、家政服務(wù)等，目前在全國(guó)范圍內(nèi)也已經(jīng)有210家。萬物倉(cāng)則是在幸福驛站的基礎(chǔ)上，為業(yè)主提供的一種自存?zhèn)}服務(wù)，業(yè)主可以把一些暫時(shí)不使用的日常用品臨時(shí)寄存在這類地方，并支付一定的租金費(fèi)用。
不止王珂等一位業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，舊有的社區(qū)商業(yè)形態(tài)將被顛覆。
