21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，已與新加坡上市公司（Global Logistic Properties Ltd）及另外兩家機(jī)構(gòu)合作，設(shè)立一只名為GLP US Income Partners II的基金，用于管理其近期在美國(guó)收購(gòu)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。普洛斯將作為資產(chǎn)管理人。
???? 該項(xiàng)交易中，中國(guó)人壽與另外兩家機(jī)構(gòu)將認(rèn)購(gòu)其中約66%的股份。記者獲悉，中國(guó)人壽將持有約30%的股權(quán)，投入超過10億美元。如若完成，這將是中國(guó)人壽迄今規(guī)模最大的一筆海外房地產(chǎn)交易。
???? 普洛斯希望，2016年4月之前，其他機(jī)構(gòu)能夠認(rèn)購(gòu)該基金24%的股份，普洛斯最終保留不超過10%股份。
???? 中國(guó)人壽公司內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者證實(shí)了這一交易的存在。此前外媒報(bào)道稱，中國(guó)人壽將投資10億多美元入股美國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)。
???? 消息顯示，GLP US Income Partners II基金從Industrial Income Trust收購(gòu)了價(jià)值45.5億美元的地產(chǎn)組合，包括540萬(wàn)平方米的可用面積，遍及20個(gè)市場(chǎng)，該公司網(wǎng)站信息顯示最大市場(chǎng)分布在洛杉磯、華盛頓和賓夕法尼亞州。
???? 中國(guó)人壽此前早已“出海”投資境外房地產(chǎn)項(xiàng)目。去年6月，中國(guó)人壽與卡塔爾控股以7.95億英鎊購(gòu)得倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street大樓，中國(guó)人壽持有該樓70%的股權(quán)。
???? 今年4月，中國(guó)人壽、兩家保險(xiǎn)公司與美國(guó)房地產(chǎn)公司鐵獅門共同投資開發(fā)了一個(gè)位于美國(guó)波士頓、價(jià)值5億美元的地產(chǎn)項(xiàng)目，兩家保險(xiǎn)公司的持股比例均為三分之一。
???? 近年來，保險(xiǎn)公司海外尋找優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目已成趨勢(shì)。
???? “自2012年以來，海外投資監(jiān)管不斷寬松，推動(dòng)了內(nèi)資保險(xiǎn)公司在全球門戶城市積極尋求房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行投資。保險(xiǎn)資金十分看好房地產(chǎn)投資的高回報(bào)率、較低風(fēng)險(xiǎn)以及組合的多樣化所帶來的優(yōu)勢(shì)”。仲量聯(lián)行全球資本市場(chǎng)研究部總監(jiān)David Green-Morgan稱。
???? 保監(jiān)會(huì)2012年10月出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步拓展保險(xiǎn)資金境外投資范圍，險(xiǎn)資可投資發(fā)達(dá)市場(chǎng)主要城市的核心地段，且具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和辦公不動(dòng)產(chǎn)。隨后，國(guó)務(wù)院2014年出臺(tái)的保險(xiǎn)業(yè)“新國(guó)十條”鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司多形式、多渠道走出去，拓展保險(xiǎn)資金境外投資范圍。
???? 仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2015年截至目前，中國(guó)的海外房地產(chǎn)投資同比激增50%，達(dá)到156億美元，其中內(nèi)資保險(xiǎn)公司不斷上漲的投資熱情成為重要推動(dòng)因素。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，從長(zhǎng)期而言，按照目前的發(fā)展趨勢(shì)與節(jié)奏，內(nèi)資保險(xiǎn)公司在境外的房地產(chǎn)直接投資有望達(dá)到2400億美元。
???? 例如，2013年6月，中國(guó)平安以2.6億英鎊的價(jià)格購(gòu)得勞合社大樓，并在2015年1月收購(gòu)了倫敦的Tower Place；2014年10月，安邦保險(xiǎn)收購(gòu)了紐約華爾道夫酒店，并且收購(gòu)傳聞不斷；在今年早些時(shí)候，陽(yáng)光保險(xiǎn)以2.3億美元的價(jià)格將美國(guó)紐約曼哈頓的巴卡拉酒店收入囊中。
???? 中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)曹德云在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“保險(xiǎn)資金海外投資是必然趨勢(shì)，誰(shuí)走得早，誰(shuí)就會(huì)越主動(dòng)。同時(shí)，在國(guó)內(nèi)股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，保險(xiǎn)資金在全球范圍內(nèi)尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也不難理解。”
???? 一位大型保險(xiǎn)公司人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“保險(xiǎn)資金境外投資不動(dòng)產(chǎn)，劃定領(lǐng)域是發(fā)達(dá)市場(chǎng)主要城市的核心地段，且具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和辦公不動(dòng)產(chǎn)。”
???? 該人士具體解釋道，“一般來說，保險(xiǎn)資金最為看重的是投資的安全性、穩(wěn)定性。國(guó)外成熟地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期回報(bào)較為穩(wěn)定，而歐元和美元的匯率也相對(duì)穩(wěn)定，符合保險(xiǎn)資金選擇長(zhǎng)期負(fù)債的要求。在人民幣未來貶值預(yù)期及境內(nèi)投資產(chǎn)品收益率不理想的背景下，保險(xiǎn)公司選擇投資收益穩(wěn)定的海外不動(dòng)產(chǎn)，可以更好地管理保險(xiǎn)資金，未來這一比重有望加大。”
???? 仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)中國(guó)區(qū)總監(jiān)夏飏飏表示：“目前，房地產(chǎn)在中國(guó)保險(xiǎn)公司的投資組合中占比并不大，許多基金在該領(lǐng)域的投資比例僅占其總投資資本的1%，遠(yuǎn)低于歐美同類基金，它們?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域投資的目標(biāo)占比在5%-15%之間，這說明中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)在此投資領(lǐng)域的增長(zhǎng)空間還很大。”
???? 其中，今年前3季度，美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞仍然是的首選目的地。過去兩年，對(duì)這3個(gè)國(guó)家的投資占中國(guó)全部海外房地產(chǎn)投資的70%，其中，紐約、倫敦和悉尼占比最大。
???? 仲量聯(lián)行的研報(bào)表示，隨著內(nèi)資保險(xiǎn)公司開始熱衷于收購(gòu)海外房地產(chǎn)，它們的收購(gòu)策略也有所改變，即從直接投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y基金以及成立合資公司。通過設(shè)立合資公司，內(nèi)資保險(xiǎn)公司能迅速熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，并有效獲取投資相關(guān)專業(yè)信息。
???? 此前不久，中國(guó)平安便宣布與美國(guó)Blumberg Investment Partners合作。雙方將投資于美國(guó)的長(zhǎng)期、優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)。初始投資組合包含多個(gè)核心市場(chǎng)的全新物流資產(chǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值超過6億美元，并且該合資企業(yè)計(jì)劃持續(xù)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并已另物色了一批地處戰(zhàn)略位置的定制物流物業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)r(jià)值逾4億美元。
???? 不過，對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授王穩(wěn)提醒，“由于我國(guó)保險(xiǎn)公司海外投資歷史不長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的判斷尚顯經(jīng)驗(yàn)不足，同時(shí)海外投資還存在不容忽視的匯率和利率風(fēng)險(xiǎn)”。
???? 他認(rèn)為，“保險(xiǎn)公司須把握好投資的最佳時(shí)間窗口，尤其在海外投資時(shí)更應(yīng)匹配好對(duì)沖工具，同時(shí)應(yīng)綜合考慮監(jiān)管規(guī)定、長(zhǎng)期回報(bào)率、幣值穩(wěn)定性以及配置分散等因素。”
???? 該項(xiàng)交易中，中國(guó)人壽與另外兩家機(jī)構(gòu)將認(rèn)購(gòu)其中約66%的股份。記者獲悉，中國(guó)人壽將持有約30%的股權(quán)，投入超過10億美元。如若完成，這將是中國(guó)人壽迄今規(guī)模最大的一筆海外房地產(chǎn)交易。
???? 普洛斯希望，2016年4月之前，其他機(jī)構(gòu)能夠認(rèn)購(gòu)該基金24%的股份，普洛斯最終保留不超過10%股份。
???? 中國(guó)人壽公司內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者證實(shí)了這一交易的存在。此前外媒報(bào)道稱，中國(guó)人壽將投資10億多美元入股美國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)。
???? 消息顯示，GLP US Income Partners II基金從Industrial Income Trust收購(gòu)了價(jià)值45.5億美元的地產(chǎn)組合，包括540萬(wàn)平方米的可用面積，遍及20個(gè)市場(chǎng)，該公司網(wǎng)站信息顯示最大市場(chǎng)分布在洛杉磯、華盛頓和賓夕法尼亞州。
???? 中國(guó)人壽此前早已“出海”投資境外房地產(chǎn)項(xiàng)目。去年6月，中國(guó)人壽與卡塔爾控股以7.95億英鎊購(gòu)得倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street大樓，中國(guó)人壽持有該樓70%的股權(quán)。
???? 今年4月，中國(guó)人壽、兩家保險(xiǎn)公司與美國(guó)房地產(chǎn)公司鐵獅門共同投資開發(fā)了一個(gè)位于美國(guó)波士頓、價(jià)值5億美元的地產(chǎn)項(xiàng)目，兩家保險(xiǎn)公司的持股比例均為三分之一。
???? 近年來，保險(xiǎn)公司海外尋找優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目已成趨勢(shì)。
???? “自2012年以來，海外投資監(jiān)管不斷寬松，推動(dòng)了內(nèi)資保險(xiǎn)公司在全球門戶城市積極尋求房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行投資。保險(xiǎn)資金十分看好房地產(chǎn)投資的高回報(bào)率、較低風(fēng)險(xiǎn)以及組合的多樣化所帶來的優(yōu)勢(shì)”。仲量聯(lián)行全球資本市場(chǎng)研究部總監(jiān)David Green-Morgan稱。
???? 保監(jiān)會(huì)2012年10月出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步拓展保險(xiǎn)資金境外投資范圍，險(xiǎn)資可投資發(fā)達(dá)市場(chǎng)主要城市的核心地段，且具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和辦公不動(dòng)產(chǎn)。隨后，國(guó)務(wù)院2014年出臺(tái)的保險(xiǎn)業(yè)“新國(guó)十條”鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司多形式、多渠道走出去，拓展保險(xiǎn)資金境外投資范圍。
???? 仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2015年截至目前，中國(guó)的海外房地產(chǎn)投資同比激增50%，達(dá)到156億美元，其中內(nèi)資保險(xiǎn)公司不斷上漲的投資熱情成為重要推動(dòng)因素。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，從長(zhǎng)期而言，按照目前的發(fā)展趨勢(shì)與節(jié)奏，內(nèi)資保險(xiǎn)公司在境外的房地產(chǎn)直接投資有望達(dá)到2400億美元。
???? 例如，2013年6月，中國(guó)平安以2.6億英鎊的價(jià)格購(gòu)得勞合社大樓，并在2015年1月收購(gòu)了倫敦的Tower Place；2014年10月，安邦保險(xiǎn)收購(gòu)了紐約華爾道夫酒店，并且收購(gòu)傳聞不斷；在今年早些時(shí)候，陽(yáng)光保險(xiǎn)以2.3億美元的價(jià)格將美國(guó)紐約曼哈頓的巴卡拉酒店收入囊中。
???? 中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)曹德云在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“保險(xiǎn)資金海外投資是必然趨勢(shì)，誰(shuí)走得早，誰(shuí)就會(huì)越主動(dòng)。同時(shí)，在國(guó)內(nèi)股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，保險(xiǎn)資金在全球范圍內(nèi)尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也不難理解。”
???? 一位大型保險(xiǎn)公司人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“保險(xiǎn)資金境外投資不動(dòng)產(chǎn)，劃定領(lǐng)域是發(fā)達(dá)市場(chǎng)主要城市的核心地段，且具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和辦公不動(dòng)產(chǎn)。”
???? 該人士具體解釋道，“一般來說，保險(xiǎn)資金最為看重的是投資的安全性、穩(wěn)定性。國(guó)外成熟地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期回報(bào)較為穩(wěn)定，而歐元和美元的匯率也相對(duì)穩(wěn)定，符合保險(xiǎn)資金選擇長(zhǎng)期負(fù)債的要求。在人民幣未來貶值預(yù)期及境內(nèi)投資產(chǎn)品收益率不理想的背景下，保險(xiǎn)公司選擇投資收益穩(wěn)定的海外不動(dòng)產(chǎn)，可以更好地管理保險(xiǎn)資金，未來這一比重有望加大。”
???? 仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)中國(guó)區(qū)總監(jiān)夏飏飏表示：“目前，房地產(chǎn)在中國(guó)保險(xiǎn)公司的投資組合中占比并不大，許多基金在該領(lǐng)域的投資比例僅占其總投資資本的1%，遠(yuǎn)低于歐美同類基金，它們?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域投資的目標(biāo)占比在5%-15%之間，這說明中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)在此投資領(lǐng)域的增長(zhǎng)空間還很大。”
???? 其中，今年前3季度，美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞仍然是的首選目的地。過去兩年，對(duì)這3個(gè)國(guó)家的投資占中國(guó)全部海外房地產(chǎn)投資的70%，其中，紐約、倫敦和悉尼占比最大。
???? 仲量聯(lián)行的研報(bào)表示，隨著內(nèi)資保險(xiǎn)公司開始熱衷于收購(gòu)海外房地產(chǎn)，它們的收購(gòu)策略也有所改變，即從直接投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y基金以及成立合資公司。通過設(shè)立合資公司，內(nèi)資保險(xiǎn)公司能迅速熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，并有效獲取投資相關(guān)專業(yè)信息。
???? 此前不久，中國(guó)平安便宣布與美國(guó)Blumberg Investment Partners合作。雙方將投資于美國(guó)的長(zhǎng)期、優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)。初始投資組合包含多個(gè)核心市場(chǎng)的全新物流資產(chǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值超過6億美元，并且該合資企業(yè)計(jì)劃持續(xù)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并已另物色了一批地處戰(zhàn)略位置的定制物流物業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)r(jià)值逾4億美元。
???? 不過，對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授王穩(wěn)提醒，“由于我國(guó)保險(xiǎn)公司海外投資歷史不長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的判斷尚顯經(jīng)驗(yàn)不足，同時(shí)海外投資還存在不容忽視的匯率和利率風(fēng)險(xiǎn)”。
???? 他認(rèn)為，“保險(xiǎn)公司須把握好投資的最佳時(shí)間窗口，尤其在海外投資時(shí)更應(yīng)匹配好對(duì)沖工具，同時(shí)應(yīng)綜合考慮監(jiān)管規(guī)定、長(zhǎng)期回報(bào)率、幣值穩(wěn)定性以及配置分散等因素。”
