? ? ?9月5日，浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A1-05地塊為珠海華發(fā)所得，成交樓板價(jià)高達(dá)25765元/平方米，超越去年萬科競得的浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)C-10-3、C-10-6地塊21570元/平方米的樓板價(jià)，成為了張江地區(qū)新的單價(jià)地王。

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? ? ?9月17日，浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-01-02地塊和A-03-02地塊，成交樓板價(jià)分別達(dá)到19001和18290元/平方米，壓倒去年以13335元/平方米樓板價(jià)成交的周浦鎮(zhèn)08單元06-05地塊，成為周浦地區(qū)單價(jià)最高的兩幅地塊。

? ? ?過去多年，高價(jià)地塊的誕生，往往會催生周邊房價(jià)的上漲，但這一定律現(xiàn)在已經(jīng)失效。據(jù)德佑地產(chǎn)張江三店介紹，張江地王對周邊樓市的影響并不明顯。目前買賣雙方心理僵持仍較為嚴(yán)重，一般二手房的議價(jià)空間至少需要達(dá)到5%左右才能達(dá)成成交，如近期一套陽光花城房源，房東由370萬元降價(jià)至340萬元才得以成交。而張江及臨近板塊的新房項(xiàng)目，也基本未受地王的影響，繼續(xù)按照原有策略銷售。

? ? ?據(jù)德佑地產(chǎn)地杰國際城店介紹，周浦兩幅地塊高價(jià)成交后，周邊市場也沒有產(chǎn)生波動。目前購房者對于房東的降價(jià)預(yù)期一般在20萬元左右。

? ? ?德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，在樓市火爆時(shí)期，地王的出現(xiàn)會給區(qū)域市場起到火上澆油的作用，但目前地王對于周邊房價(jià)的帶動作用已經(jīng)被大幅削弱。這主要還是由于今年市場低迷，買賣雙方的市場預(yù)期分歧較大，地王的拉動效應(yīng)十分有限。不過，這些地王項(xiàng)目建成后，其售價(jià)將大大高于周邊樓盤，屆時(shí)將會有參考和標(biāo)桿作用了。

? ? ?從9月情況看，上海土地市場熱度要高于住宅市場。9月19日下午，大發(fā)地產(chǎn)聯(lián)合垠壹投資發(fā)展以10.58億奪得青浦區(qū)盈浦街道淀山湖大道南側(cè)17-02住宅地塊，樓板價(jià)12939元/平方米，溢價(jià)43.76%。據(jù)現(xiàn)場參與競拍的房企反映，競拍持續(xù)了快2個(gè)小時(shí)上百個(gè)回合，競爭激烈。陸騎麟指出，土地市場還沒冷下來，下半年開發(fā)商資金還是相對充裕，在這種情況之下，金九銀十房價(jià)大面積調(diào)整的可能性也在減小。

? ? ?合景泰富上海區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，供求關(guān)系和市場預(yù)期導(dǎo)致了短期內(nèi)土地市場仍然火爆。新城控股高級副總裁歐陽捷則認(rèn)為，上海的情況與其它城市不一樣，上海地價(jià)高是因?yàn)橥恋毓?yīng)嚴(yán)重不足，而且未來沒有明顯的新增土地供應(yīng)量；房價(jià)低是因?yàn)橘J款政策抑制了有效需求，造成供求平衡的假象。他指出，“房冷地?zé)?rdquo;只能是階段性的現(xiàn)象，長遠(yuǎn)來看還是要靠供求關(guān)系決定地價(jià)。

? ? ?歐陽捷指出，一方面，長三角城市上半年成交量持續(xù)下滑21%-38%；另一方面，新開工面積與竣工面積存在巨額剪刀差，施工周期在拉長，庫存也隨之增長。未來5年，房企的生態(tài)圈將更加殘忍。