隨著限購松綁城市的不斷增多，個別城市成交出現(xiàn)反彈，但大多數(shù)城市成交未見起色。對此，業(yè)內(nèi)專家認為，單純放松限購無法扭轉(zhuǎn)市場，需要足夠的金融支持和房企的“以價換量”才能帶動市場回升。在發(fā)揮市場作用的同時，還需要政府抓緊中長期制度建設，從而促進房地產(chǎn)市場的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　短期反彈不可持續(xù)

　　對于杭州、南寧、濟南等個別限購松綁城市的成交反彈，中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜認為，目前這幾個城市正處于限購放松后的爆發(fā)期，銷量激增，但預計不可能持續(xù)維持高位。

　　黃瑜認為，放松限購是應對房地產(chǎn)市場整體低迷的一針“強心劑”，能夠在短期內(nèi)刺激需求集中爆發(fā)，但由于受市場預期看淡、信貸偏緊等因素影響，持續(xù)性需求動力不足，難以扭轉(zhuǎn)當前市場的整體低迷態(tài)勢。

　　黃瑜同時指出，部分城市由于前期房價過快上漲、需求提前釋放，導致需求不足，盡管限購政策出現(xiàn)松綁，但需求不會立馬轉(zhuǎn)旺，庫存高企的局面難有改觀。

　　“限購政策放松可能在短期內(nèi)釋放一部分被壓制的需求，暫時緩和疲弱的市場，但很難改變行業(yè)整體低迷和觀望格局。”克而瑞研究中心研究員楊科偉說。

　　金融支持至關(guān)重要

　　對于大多城市限購取消了市場還是沒變化的現(xiàn)象，中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱認為，在當前的市場環(huán)境下，限購政策不是影響樓市的主要因素，信貸和供需是關(guān)鍵。

　　“沒有信貸政策的支持，即使放松限購，效果也不明顯。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一說，建議金融機構(gòu)給予首次購房者信貸支持。

　　楊科偉指出，取消限購政策盡管賦予購房者自由購買第二、第三套房的權(quán)利，但對于剛需或改善型需求來說，實際購買力的不足會使購買計劃化為泡影。就目前貸款政策而言，二套房至少需要60%~70%的首付，貸款利率大多維持在基準利率的1.1倍之上；三套房停貸，要買第三套房就必須要支付全款。

　　“克而瑞近日對全國33個城市的101家銀行分支機構(gòu)做的電話調(diào)查顯示，各家銀行對于二套房的首付比例和貸款利率的要求并沒有任何放松。銀行出于風險考慮，對于個人住房貸款業(yè)務仍較謹慎。因此，銀行信貸支持缺位使原本被寄予厚望的取消限購政策大打折扣，成交依然沒有改善。”楊科偉說。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認為，信貸放松更有利于需求釋放，但當前放松的力度偏小，只是放貸速度加快，而首套房貸利率優(yōu)惠仍未有效擴大，多數(shù)仍是基準或上浮。另外，部分城市雖已取消限購，但對外地人仍限貸。他預計，未來一年，銀監(jiān)會和央行將引導商業(yè)銀行逐漸松綁。

　　多舉措促市場穩(wěn)定

　　除了地方政府調(diào)整限購和金融機構(gòu)的信貸支持，業(yè)內(nèi)專家認為，房企“以價換量”也能幫助消化庫存，促進市場穩(wěn)定。

　　“放松限購客觀上有利于引導市場預期，帶動需求釋放，但無法從根本上解決庫存過大的問題。因此，在市場預期逐步穩(wěn)定的前提下，加強金融支持，同時企業(yè)抓住市場需求通過靈活的促銷措施促進成交，有望帶動市場回升。”黃瑜說。

　　楊科偉也認為，對開發(fā)商而言，要想改變庫存高企的窘境，減輕購買者對于限貸的顧慮，唯有通過價格下調(diào)，以價換量以自救，方能換來銷售的增長，加快資金回籠，降低自身風險。

　　朱中一進一步指出，除了地方放松限購、金融機構(gòu)給予信貸支持外，提倡房企以合理價格銷售，以價換量，讓市場軟著陸。同時，建議地方政府對明顯供大于求的城市控制項目開發(fā)規(guī)模。在發(fā)揮市場作用的同時，發(fā)揮好政府作用，抓緊中長期制度建設。?