互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代背景下，各類商家紛紛暢談互聯(lián)網(wǎng)的革新，而互聯(lián)網(wǎng)思維能否顛覆房產(chǎn)的討論，近期也在互聯(lián)網(wǎng)上引發(fā)風(fēng)潮，房價(jià)能否被顛覆？是否能給年輕人帶來新的希望？

　　年初，在郁亮的帶領(lǐng)下，萬科高層以迅雷不及掩耳之勢快速拜訪了騰訊、阿里巴巴、海爾、等企業(yè)，并且引發(fā)了業(yè)界針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的深度思考。郁亮曾在一次內(nèi)部演講中說，他擔(dān)心未來房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)類似“小米”的攪局者，以互聯(lián)網(wǎng)思維模式打破舊秩序，威脅甚至取代以萬科為代表的行業(yè)模式。

 

　　但如果有一天，有人告訴你，互聯(lián)網(wǎng)思維的房子就快來到你的身旁，并且比周邊房價(jià)便宜20%，你會(huì)選擇嗎？

 

　　全國第一例互聯(lián)網(wǎng)思維房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，或?qū)㈤_始作為這星火燎原的第一個(gè)火星！文章可能很長，讓我們先從房價(jià)說起。

 

房價(jià)的現(xiàn)狀與走勢

 

　　決定價(jià)格的，通常是市場，而國內(nèi)的房地產(chǎn)市場作為國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)支柱，輻射行業(yè)眾多，而地價(jià)、建筑安裝成本、稅費(fèi)、營銷成本、合理利潤，構(gòu)成了當(dāng)今房價(jià)的重要組成成本，由于土地資源的稀缺和出讓計(jì)劃，對(duì)于土地渴望的開發(fā)商，每年進(jìn)行土地儲(chǔ)備，通過各地招拍掛的土地價(jià)格的直接成本，樓面價(jià)不斷上漲，同一地段，數(shù)年間的漲幅可能有數(shù)倍之巨，與數(shù)年前相比，這是目前開發(fā)商最大的支出之一，另外一個(gè)大的支出是稅費(fèi)，而建安成本每年的上漲幅度有限，需要注意的是近年來的用工成本不斷上升。實(shí)際上，開發(fā)商獲得的利潤，如果排除早期囤地因素的話，純利潤在15%以下較為合理。

 

　　所以高房價(jià)的主要原因，還是目前開發(fā)商的成本日益增高導(dǎo)致，除非國內(nèi)土地政策和稅費(fèi)進(jìn)行較大的調(diào)整，否則房價(jià)很難有較大的降幅。一二線城市的土地資源更加稀缺，與三四線城市的供大于求的目前房價(jià)下行的市場來看，一二線城市的房價(jià)的調(diào)整，可以認(rèn)為是短期的市場觀望，成本一定，供小于求，未來房價(jià)上漲的趨勢還是不可避免的。05年、07年、08年等房價(jià)的階段性拐點(diǎn)造成的房價(jià)Z字形上漲，就是最好的佐證。

 

　　針對(duì)限價(jià)、限購等調(diào)控政策，很大一部分降低了購房需求，但這個(gè)猶如蓄水的池子或者是一個(gè)被死死壓緊的彈簧，實(shí)際上需求不僅沒有減少，反而是不斷高漲，蓄勢待發(fā)，一旦政策有松動(dòng)，大量釋放的需求與供應(yīng)量不夠的一二線城市的市場最終產(chǎn)生的化學(xué)反應(yīng)，顯而易見。

 

互聯(lián)網(wǎng)眾籌建房的困境

 

　　中國1998年取消福利分房制度之后，國內(nèi)的房地產(chǎn)飛速發(fā)展，幾乎是與中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展同期，并且早期的互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了類似“買房聯(lián)盟”“自建房組織”等早期的通過互聯(lián)網(wǎng)召集的行為，但幾乎沒有成功案例。歸結(jié)其原因主要是受到以下幾個(gè)方面的影響：

 

　　1. ? 土地政策

 

　　目前國有土地政策是通過招拍掛進(jìn)行，需要繳納高額的保證金，并且參與市場的公開競爭，拍得土地繳納土地出讓金，取得《國有土地使用證》后才能進(jìn)行下一步開發(fā)建設(shè)。

 

　　2. ? 資金障礙

 

　　房地產(chǎn)需要大量的資金保障，個(gè)人籌措的資金不能完成一整套開發(fā)流程，且保證資金鏈不斷裂，誠信障礙也不能取得公信力和參與者的安全感，在資本為王的房地產(chǎn)領(lǐng)域，很難有大的作為。

 

　　3. ? 專業(yè)度壁壘

 

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)專業(yè)度非常高的行業(yè)，跨越規(guī)劃、建設(shè)施工、金融、營銷、企業(yè)管理等多個(gè)方面，需要大量專業(yè)人才，而從開發(fā)商拿地伊始，到項(xiàng)目銷售完畢的流程以及與政府相關(guān)部門的對(duì)接協(xié)調(diào)，普通人難以企及。

 

　　而常見的房地產(chǎn)垂直網(wǎng)站進(jìn)行的電商、團(tuán)購等模式，由于定價(jià)權(quán)不在網(wǎng)友，所以很難拿到優(yōu)惠的價(jià)格，從而并不能真正撼動(dòng)房價(jià)。

 

互聯(lián)網(wǎng)思維房地產(chǎn)應(yīng)用現(xiàn)狀

 

　　隨著互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于中國傳統(tǒng)行業(yè)的影響，尤其是喬布斯、小米等公司的成功，給中國市場帶來一股互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)行業(yè)的浪潮。很多傳統(tǒng)行業(yè)會(huì)發(fā)現(xiàn)，原本簡單的產(chǎn)品經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)作之后，帶來的不僅僅是產(chǎn)品本身的價(jià)值，而是后續(xù)的。比如：蘋果手機(jī)不僅僅硬件賺錢，而后續(xù)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈令人眼紅，appsote、配件認(rèn)證、軟件收費(fèi)等等。小米手機(jī)的粉絲經(jīng)濟(jì)獲得了巨大的商業(yè)價(jià)值以及資本價(jià)值，尤其發(fā)展速度讓傳統(tǒng)行業(yè)瞠目結(jié)舌。

 

　　互聯(lián)網(wǎng)思維的房地產(chǎn)運(yùn)用，目前各家已經(jīng)開始嘗試，萬科開始在物業(yè)服務(wù)上進(jìn)行深挖，開發(fā)住這兒的APP，想打破社區(qū)最后一公里服務(wù)，以及為自身銷售建立老業(yè)主的數(shù)據(jù)庫做準(zhǔn)備，打造自己的O2O產(chǎn)品。

 

　　而擁有極深地產(chǎn)運(yùn)營背景的互聯(lián)網(wǎng)公司途家網(wǎng)則通過互聯(lián)網(wǎng)思維的服務(wù)，比如管家式托管、在線租賃、酒店管理，讓原本固定的資產(chǎn)收益增強(qiáng)了附加值，很多開發(fā)商以途家名義大打互聯(lián)網(wǎng)思維牌，提升自身項(xiàng)目賣點(diǎn)，而精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)也的確讓業(yè)主和開發(fā)商獲得了實(shí)際的收益，而國內(nèi)大批閑置的旅游地產(chǎn)房源也順利被盤活，各地政府也紛紛簽約，加入互聯(lián)網(wǎng)與旅游業(yè)的深度結(jié)合，可謂四方多贏，創(chuàng)新顛覆原有的產(chǎn)業(yè)鏈。

 

　　但對(duì)于房地產(chǎn)思維的房地產(chǎn)開發(fā)，雖然有眾多開發(fā)企業(yè)關(guān)注，但尚未有品牌開發(fā)企業(yè)嘗鮮，其他傳統(tǒng)行業(yè)已經(jīng)嘗鮮，并且成功，那房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)思維實(shí)戰(zhàn)能否顛覆房價(jià)？南京有開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始嘗試。

 

中國互聯(lián)網(wǎng)思維房產(chǎn)第一案例

 

　　面對(duì)房價(jià)，互聯(lián)網(wǎng)思維的改造，應(yīng)當(dāng)如何？真能降低房價(jià)？第一個(gè)吃螃蟹的開發(fā)商，已經(jīng)開始行動(dòng)。

 

　　近日，南京高盛房地產(chǎn)通過微信宣布，開展“青年置業(yè)行動(dòng)”，高盛地產(chǎn)公司董事長孫天元，原南京榮盛地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理，擁有十多年開發(fā)及操盤經(jīng)驗(yàn)，分別在河北、江蘇徐州、南京等地相繼操盤，操盤面積400萬方，提起這次嘗試，他坦承，是受到小米公司的影響：一家互聯(lián)網(wǎng)公司，顛覆傳統(tǒng)行業(yè)，短短幾年積累100億美金市值，這是很多傳統(tǒng)行業(yè)值得學(xué)習(xí)的。做這次嘗試，一則自己是過來人，知道年輕人買不起房的痛苦，他鼓勵(lì)年輕人留在大城市，畢竟機(jī)會(huì)多。另外一方面，也是用互聯(lián)網(wǎng)思維的改造合理降低房價(jià)，希望年輕人擺脫蟻?zhàn)?、群居的窘境?ldquo;讓城市留下青春！”。

 

　　對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)思維,他是這么認(rèn)為的：互聯(lián)網(wǎng)思維是技術(shù)，又不是技術(shù)，但是一場深刻的革命，它代表了一種平等的力量，打破了原有的信息不對(duì)稱。在商業(yè)模式方面，最主要的貢獻(xiàn)是減少了交易環(huán)節(jié)和成本，是對(duì)商業(yè)模式的重構(gòu)。近年來商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商場的蛻變，就是被互聯(lián)網(wǎng)顛覆的典型代表。如果把傳統(tǒng)思維的商業(yè)比作是冷兵器時(shí)代，而新的互聯(lián)網(wǎng)思維則代表了熱兵器時(shí)代的到來?；ヂ?lián)網(wǎng)思維表現(xiàn)的更加創(chuàng)新、更加適合做單品突破和快速迭代升級(jí)，用極致的客戶體驗(yàn)和時(shí)尚富有品位，吸引互聯(lián)網(wǎng)客群，形成品牌和規(guī)模效應(yīng)。

 

　　至于自己的“青年置業(yè)行動(dòng)”，他首先分析了現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)與互聯(lián)網(wǎng)思維的產(chǎn)品生產(chǎn)流程的不同，以及自己的計(jì)劃：

 

　　1. ? ? ? 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，從拿地到項(xiàng)目銷售完畢，并不會(huì)有客戶介入相應(yīng)流程，都是由開發(fā)商或者營銷機(jī)構(gòu)做規(guī)劃，買房人很難影響最終的產(chǎn)品，所以買房人被動(dòng)接受，產(chǎn)品不能定制。

 

　　2. ? ? ? 項(xiàng)目參與人員，通過南京本地的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、微信、微博等渠道召集，從項(xiàng)目拿地，就邀請?jiān)敢鈪⑴c行動(dòng)的用戶現(xiàn)場去考察，并且對(duì)未來的產(chǎn)品提出自己的建議。

 

　　3. ? ? ? 開發(fā)模式由參與者共同成立有限合伙人企業(yè)，以購房首付的資金進(jìn)行入股，成為公司的股東。

 

　　4. ? ? ? 顯然，所有眾籌的合伙人的資金，并不能支撐整個(gè)項(xiàng)目的資金流，所以作為開發(fā)商，他會(huì)注入資金，以及邀請私募或者信托機(jī)構(gòu)。

 

　　5. ? ? ? 關(guān)于資金安全，所有參與的買房人資金全部委托銀行進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)商不能隨意動(dòng)用資金，除非按照相應(yīng)程序取得了土地，需要支付土地出讓金，進(jìn)行支付。

 

　　6. ? ? ? 項(xiàng)目的戶型不會(huì)設(shè)計(jì)太多，中小戶型為主

 

　　7. ? ? ? 項(xiàng)目未來的設(shè)定還是會(huì)盈利的，所以，所有參與者可以選擇優(yōu)先購房，或者成為股東，享受后期的收益，但這一點(diǎn)需要在項(xiàng)目確定開發(fā)前，以合同確定。

 

　　8. ? ? ? 從這個(gè)項(xiàng)目伊始，所有關(guān)于產(chǎn)品本身的決策，比如戶型、產(chǎn)品定位、附加值項(xiàng)目的加入等，都由所有參與者進(jìn)行投票進(jìn)行，也就是說，早期的參與者的話語權(quán)很重要，類似于小米手機(jī)的早期的發(fā)燒友。

 

　　9. ? ? ? 關(guān)于產(chǎn)品：選擇專業(yè)的建筑商，按照最終大家的投票結(jié)果開發(fā)建設(shè)，追求極致的品質(zhì)感以及更多的附加值的內(nèi)容代入，極力打造地產(chǎn)的性價(jià)比。

 

　　10. ? 開發(fā)商在這次行動(dòng)中的角色，更像是一個(gè)代建方以及服務(wù)者的角色。

 

　　11. ? 行動(dòng)的開始，從拿地成功開始，如果沒有拿地成功，則所有參與者的資金退回，保證資金安全，在整個(gè)過程中，聘請律師、專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)、銀行托管等方式，保證所有參與者的利益。

 

　　關(guān)于此次“青年置業(yè)行動(dòng)”能否真的降房價(jià)，孫天元表示：首先自己在業(yè)內(nèi)十多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在成本控制上有自己的一套模式和方法，但最主要的幾個(gè)點(diǎn)在于：

 

　　1. ? ? ? 不投廣告，降低營銷費(fèi)用，這部分約占3—4%房價(jià)

 

　　2. ? ? ? 選擇合理的私募或者信托機(jī)構(gòu)，整體財(cái)務(wù)成本支出降低2%

 

　　3. ? ? ? 項(xiàng)目管理費(fèi)，省2%。

 

　　4. ? ? ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目愿意放棄大部分利潤，按照行業(yè)規(guī)則，15—20%的毛利，放棄10%。

 

　　5. ? ? ? 其他成本，節(jié)省2~5%

 

　　按照以上的計(jì)劃，這樣的模式，如果在同地段，可以節(jié)省15%到20%的房價(jià)，按照目前有意向看的三幅地塊區(qū)域的房價(jià)區(qū)間在16000左右，每平米房價(jià)可以降低3000元，無疑，這對(duì)廣大剛需而言，是極具誘惑的。

 

　　按照計(jì)劃，這次行動(dòng)最終的房子，也是會(huì)公開按照正常的開發(fā)流程進(jìn)行銷售的，只不過甚至售樓處都不會(huì)建，一切都靠網(wǎng)友的力量傳播，相對(duì)于傳統(tǒng)開發(fā)商豪華售樓處和美貌的售樓小姐。通過互聯(lián)網(wǎng)降低成本，更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，更便宜的價(jià)格，形成用戶至上的極致體驗(yàn)，讓買房人自己做主自己的房子的新的方式，相比傳統(tǒng)開發(fā)模式而言，的確是一次難得的互聯(lián)網(wǎng)思維利用的嘗試。

 

　　但孫天元此次的互聯(lián)網(wǎng)思維的房地產(chǎn)開發(fā)模式，也會(huì)遭遇不小的阻力，但他認(rèn)為，事在人為，盡管本身新的創(chuàng)新總要有烈士，成功也許會(huì)很渺茫，但他愿意以自己多年的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行嘗試。

 

　　按照正常的開發(fā)流程，目前這種方式最大的難題，就是拿地，目前，已經(jīng)有一些愿意參與的買房人已經(jīng)形成群體，并且近期就會(huì)去看地，目前選中的區(qū)域是南京的江寧，已經(jīng)通了地鐵，周邊配套也不錯(cuò)。除了通過傳統(tǒng)的一級(jí)市場，即國土局招拍掛拿地之外，也不排除通過二三級(jí)市場的轉(zhuǎn)讓，獲取合法土地的途徑，一旦土地問題解決，還將面臨資金的問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，這次的嘗試最終結(jié)果，將會(huì)在兩年形成。與傳統(tǒng)的眾籌自建房不同，基于開發(fā)商多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在開發(fā)流程、政府對(duì)接、項(xiàng)目建設(shè)、監(jiān)理等方面，擁有不可比擬的優(yōu)勢，所以這次互聯(lián)網(wǎng)思維房地產(chǎn)開發(fā)的嘗試，有較大的成功幾率。

 

　　不管結(jié)果如何，房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)改造，除了簡單的應(yīng)用，也終于有了一例真實(shí)的開發(fā)案例漸顯雛形，希望類似更多的嘗試出現(xiàn)，讓房價(jià)不僅僅降下來，更重要的是，讓買房人真的物超所值，能買到性價(jià)比最好的房子，這才是互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)最好的結(jié)果，購房路漫漫，且行且珍惜！