65.5%的住房為“買得起住房”

　　全美房屋建造商協(xié)會(huì)和富國(guó)銀行最新的一項(xiàng)有關(guān)房屋負(fù)擔(dān)能力指數(shù)的調(diào)查顯示，2014 年第一季度，65.5%的住房對(duì)于收入達(dá)到中位數(shù)的美國(guó)家庭而言是可以負(fù)擔(dān)的，但在舊金山、洛杉磯、紐約、波士頓和丹佛等房?jī)r(jià)飛漲的城市，中等收入家庭要想擁有一套住房則難以想象。經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，由于這些城市的住房已非常密集，在土地缺乏的情況下，難以通過(guò)新建住宅抑制房?jī)r(jià)上漲，因此房?jī)r(jià)只會(huì)越來(lái)越高。與此同時(shí)，美國(guó)中西部和東北部成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最為實(shí)惠的地區(qū)，主要原因是這些地方有大量的土地可供開發(fā)。在全國(guó)范圍內(nèi)，住房承受能力有所改善。盡管收入中位數(shù)從2013 年的64400 美元降至63900 美元，但房?jī)r(jià)中位數(shù)也從去年的第四季度的20.5 萬(wàn)美元跌至目前的19.5萬(wàn)美元。

　　一項(xiàng)國(guó)際調(diào)查顯示，美國(guó)的房?jī)r(jià)仍是世界上與居民收入相比較為合理的國(guó)家。這項(xiàng)調(diào)查依據(jù)哈佛大學(xué)學(xué)者買得起住房指標(biāo)來(lái)觀察，采用一個(gè)國(guó)家城市中位房?jī)r(jià)與民眾的中位作為比較參數(shù)，如果中位房?jī)r(jià)是居民中位收入的三倍以下，則為可負(fù)擔(dān)起住房。而中位房?jī)r(jià)超過(guò)居民中位收入5 倍以上，則為負(fù)擔(dān)不起住房。該測(cè)量指標(biāo)被世界銀行和聯(lián)合國(guó)推薦為衡量各國(guó)民眾能否買得起住房的一個(gè)指標(biāo)，國(guó)際組織在對(duì)澳大利亞、英國(guó)、加拿大、日本、新西蘭、英國(guó)和美國(guó)等國(guó)360 個(gè)城市的調(diào)查顯示，在這些城市中有95 個(gè)城市為民眾可負(fù)擔(dān)起住房的城市，其中美國(guó)占了84 個(gè)。而民眾負(fù)擔(dān)不起住房的城市有76 個(gè)，美國(guó)占了23 個(gè)。

　　東部和西部地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高

　　美國(guó)民眾買房多申請(qǐng)30 年房貸，因此利率對(duì)購(gòu)買住房成本有較大影響。美國(guó)銀行在住房貸款上有一條28%條款，即在住房上的支出不能超過(guò)收入的28%。在克里夫蘭市，房?jī)r(jià)中位數(shù)為10.2 萬(wàn)美元，買個(gè)相當(dāng)于中位數(shù)價(jià)格的房子，屋主使用利率為4.5%的30 年抵押貸款，每月只需還款695 美元，一個(gè)人年薪只要有2.98 萬(wàn)美元就能供得起房子。除了克利夫蘭，中部另外4 個(gè)大都市地區(qū)的房?jī)r(jià)也比較便宜。同樣是購(gòu)買一所中等價(jià)位的住房，匹茲堡人只要年薪3.18 萬(wàn)美元就能養(yǎng)的起房，圣路易斯為3.13 萬(wàn)美元，辛辛那提為3.19 萬(wàn)美元，底特律為3.23 萬(wàn)美元。

　　美國(guó)中西部地區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，但東部和西部沿海地區(qū)的房?jī)r(jià)則過(guò)高。在舊金山、圣地亞哥、洛杉磯和紐約市，待售房屋價(jià)格上漲，早已抹去低利率的好處。在舊金山中位數(shù)價(jià)格的住房為67.98 萬(wàn)美元，若以貸款方式購(gòu)買中位數(shù)價(jià)格的房子，一年至少要掙13.71 萬(wàn)美元。圣地亞哥中位數(shù)價(jià)格的住房為48.3 萬(wàn)美元，居民需要年薪9.9 萬(wàn)美元才能供得起中位數(shù)價(jià)格的住房，紐約市中位數(shù)價(jià)格的住房為38.89 萬(wàn)美元，居民需要年薪將近9 萬(wàn)美元才能供得起中位數(shù)價(jià)格住房。洛杉磯市中位數(shù)價(jià)格的住房為40.62 萬(wàn)美元，居民需要年薪將近8.6 萬(wàn)美元才能供得起中位數(shù)價(jià)格住房。住房支出現(xiàn)在已成了美國(guó)家庭的第一大開支，不論是租房者還是擁有住房者都面臨這種局面。

　　研究發(fā)現(xiàn)，目前80%以上可負(fù)擔(dān)的待售房屋都集中在中西部地區(qū)。紐約市和洛杉磯可負(fù)擔(dān)待售屋的比例為四分之一。舊金山更低，為七分之一。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，舊金山僅有14%的家庭年收入達(dá)到了8.41 萬(wàn)美元的該市平均水平，丹佛達(dá)到該市家庭平均年收入6.25 萬(wàn)美元的家庭則有50%。

　　表1：美國(guó)27個(gè)城市供房負(fù)擔(dān)一覽表

　　城市 中位數(shù)房?jī)r(jià) 供房所需年薪

　　克里夫蘭 102100 29800

　　匹茲堡 120000 30200

　　圣路易斯 120500 31300

　　辛辛那提 121700 31900

　　底特律 110750 32300

　　亞特蘭大 141900 34200

　　佛州坦帕 145000 36400

　　鳳凰城 194300 41300

　　佛州奧蘭多 178000 43200

　　德州圣安東尼奧 169300 44500

　　明尼阿波利斯 188200 45700

　　達(dá)拉斯 174800 47700

　　休斯敦 184600 49000

　　費(fèi)城 201800 50500

　　芝加哥 176900 52900

　　巴爾的摩 224500 53100

　　加州沙加緬度 255800 58100

　　邁阿密 259000 59700

　　丹佛 288400 59900

　　俄勒岡州波特蘭 271900 60300

　　西雅圖 339900 73900

　　華府 358900 78500

　　波士頓 363200 79800

　　洛杉磯 406200 86000

　　紐約 388900 89800

　　加州圣地亞哥 483000 98500

　　舊金山 679800 137100

　　半數(shù)美國(guó)人為供房縮減開支

　　最新研究發(fā)現(xiàn)，隨著住房市場(chǎng)的緩慢復(fù)蘇，多數(shù)房主和租客很難滿足不斷上漲的住房貸款和租金。由美國(guó)哈特研究中心所做的“住房問(wèn)題調(diào)查”發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去三年中，52%美國(guó)人為支付房租或抵押貸款不得不在工作、退休儲(chǔ)蓄、醫(yī)療保健以及信用卡債務(wù)等方面做出重大犧牲。在受訪的白人中，有49%的人表示為了供房不得不做出犧牲，例如多工作少享福。而在黑人中為供房做出某種犧牲的人數(shù)比例為63% ，西裔的比例為64% 。。更重要的是，至少15%擁有中等價(jià)位住房的美國(guó)人每月的住房貸款還款占家庭收入30%以上，長(zhǎng)期以來(lái)，這一數(shù)字被認(rèn)為是租金/住房貸款還款的最高比值。而在每月償還住房貸款占收入30% 的家庭，有62% 的家庭為了供房只能縮減其他方面的支出，其中27%的人不得不停止為退休養(yǎng)老攢錢，為了供房子先讓養(yǎng)老問(wèn)題滾一邊吧。有23%的人削減了醫(yī)療保險(xiǎn)（放心保）的支出，23%的人干脆以債務(wù)來(lái)養(yǎng)房，生活上的其他開銷拼命地刷卡，結(jié)果是信用卡債務(wù)大幅上升。

　　調(diào)查顯示，越來(lái)越多的美國(guó)家庭面臨可負(fù)擔(dān)起高質(zhì)量住房的挑戰(zhàn)，在貧困線收入或以下的民眾中，有72%的人認(rèn)為住房負(fù)擔(dān)是生活中最大的挑戰(zhàn)。在中等收入家庭，有58%的人認(rèn)為在負(fù)擔(dān)住房上面臨很大壓力。而在剛參加工作不久的年輕人眼里，75%的人表示他們買不起住房。在有一個(gè)孩子的家庭中，也有60%的人表示，住房負(fù)擔(dān)較重。在住房成本節(jié)節(jié)升高的情況小，美國(guó)民眾為了擁有住房不得不在生活的其他方面做出犧牲，以保證還能擁有一個(gè)舒適的窩。82%的受訪者表示，為了保有住房可以去找第二份工作，或是在工作單位加班加點(diǎn)。73%的人認(rèn)為為了房子他們可以停止退休儲(chǔ)蓄，72%的人采用的手段是加大信用卡的債務(wù)，62%的人從醫(yī)療保險(xiǎn)開刀減少這方面的支出。也有五成多的民眾為了供房，省吃儉用。而四成的人無(wú)法承擔(dān)住房的過(guò)大壓力，認(rèn)為只好放棄生活標(biāo)準(zhǔn)，在一些不安全社區(qū)或?qū)W區(qū)較差的地方買房。

　　房?jī)r(jià)上漲對(duì)首次購(gòu)屋者構(gòu)成壓力

　　美國(guó)房?jī)r(jià)在過(guò)去兩年中上升了20%，房?jī)r(jià)上漲的利好消息是使得數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的房主走出負(fù)資產(chǎn)，抵押貸款數(shù)據(jù)公司CoreLogic 的最新調(diào)查顯示，2014 年4 月，房屋價(jià)格比上年增長(zhǎng)了10.5%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)26 個(gè)月的增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)上漲對(duì)于現(xiàn)有擁有住房家庭算是個(gè)好消息，房子增值了。但對(duì)于首次購(gòu)屋者卻不見得是個(gè)令人振奮的消息，因?yàn)樵谶^(guò)去兩年中美國(guó)人的薪水幾乎處于停滯狀態(tài)。盡管目前抵押貸款利率仍相對(duì)較低，但首付比例、低信用以及更為嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)成為購(gòu)買住房的三個(gè)最大的障礙，尤其對(duì)于年輕人更是如此。美國(guó)年輕人買房，很少是靠老爸老媽實(shí)行“贊助”，父母甚至不會(huì)為孩子買房提供首付款，要買房全靠自己的那點(diǎn)實(shí)力。由于就業(yè)市場(chǎng)恢復(fù)較慢，美國(guó)現(xiàn)在依然保持6.3%的失業(yè)率，而失業(yè)人群的主體又主要是年輕人。即使有工作，相比較而言，多數(shù)年輕人的收入不高，要想攢出買房的首付款也不容易，沒(méi)有首付款，想貸到住房貸款就很難。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)不景氣，84%年輕人推遲了做出重大生活決定的時(shí)間。在此情況下，一些美國(guó)人似乎已開始給美國(guó)夢(mèng)降溫。近43%受訪者在“住房問(wèn)題調(diào)查”時(shí)表示，擁有一個(gè)家不再是一個(gè)很好的長(zhǎng)期投資。三分之二的受訪者認(rèn)為通過(guò)擁有住房來(lái)積累家庭財(cái)富和資產(chǎn)那是30年前行之有效的方法，今天這招不靈了。超過(guò)半數(shù)的人表示購(gòu)房不再具有吸引力。對(duì)于租房者，盡管他們中70% 希望有自己的家，但58% 認(rèn)為租房者和屋主在實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)上一樣成功。

　　2008 年美國(guó)房市危機(jī)以來(lái)，全美有750萬(wàn)戶家庭的住房成了法拍屋，900 萬(wàn)戶家庭的住房變成了溺水屋。如此慘痛的經(jīng)歷，也讓欲購(gòu)買住宅的民眾三思而行。今年4 月，美國(guó)家庭住房擁有率為64.8%，是1995 年以來(lái)的最低點(diǎn)。美聯(lián)儲(chǔ)的最近數(shù)據(jù)稱，今年第一季度美國(guó)房地產(chǎn)市值增加了1.5 萬(wàn)億美元，并認(rèn)為這是美國(guó)房市復(fù)蘇的好征兆。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為美國(guó)的房市危機(jī)已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在面臨復(fù)蘇的大好時(shí)光。的確，美國(guó)的房?jī)r(jià)普遍上漲，但由于地區(qū)性的差異，好的社區(qū)房?jī)r(jià)飆升很快，但普通社區(qū)房?jī)r(jià)仍在徘徊之中。而最新的調(diào)查也反映出多數(shù)美國(guó)民眾仍對(duì)房市持某種觀望態(tài)度，51%的受訪者認(rèn)為美國(guó)房市仍處在危機(jī)之中，19%的人認(rèn)為房市真正的泡沫還未到來(lái)，只有25%的人相信房市危機(jī)已經(jīng)過(guò)去了。

　　美國(guó)人不買房的原因

　　受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，擁有住房的美國(guó)人比例急劇下降，以至經(jīng)濟(jì)學(xué)家和其他專業(yè)人士懷疑美國(guó)人是否最終放棄了長(zhǎng)大成人和經(jīng)濟(jì)成功與購(gòu)房緊密相聯(lián)的老式觀念。房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow 最近公布的報(bào)告稱，他們調(diào)查了近10%的租房者，這些人均表示明年很可能會(huì)買房，而且有信心能夠負(fù)擔(dān)得起這一巨大支出。也許這一觀點(diǎn)并不很現(xiàn)實(shí)，試想，如果想買房的租房者都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么首次購(gòu)房者將達(dá)到420 萬(wàn)之多，這一數(shù)字超過(guò)2013 年的兩倍。同時(shí)，這些購(gòu)房者還面臨非常現(xiàn)實(shí)的不利因素，如庫(kù)存偏緊、抵押貸款利率上升、承受能力下降等。數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，庫(kù)存仍相對(duì)緊張，在全國(guó)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)僅能提供4.7 個(gè)月的供應(yīng)，而為期6 個(gè)月的供應(yīng)才被認(rèn)為是健康的。同時(shí)，目前抵押貸款利率上漲至約4.2%，高于去年的3.3%，無(wú)疑降低了購(gòu)房者的承受能力。

　　在一些州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲趨勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了低收入家庭和首次購(gòu)房者的承受能力。出人意料的是，置業(yè)愿望最高的城市也是經(jīng)濟(jì)衰退的重災(zāi)區(qū)，如邁阿密、亞特蘭大和拉斯維加斯。不過(guò)，隨著房?jī)r(jià)的上升，對(duì)于首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)置業(yè)變得越來(lái)越困難。根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)提供的信息，這三大城市住房可負(fù)擔(dān)能力下降了20%以上。

　　有人對(duì)于美國(guó)人不想買房的意愿表示擔(dān)憂，認(rèn)為他們對(duì)于經(jīng)濟(jì)還不是很樂(lè)觀，或擔(dān)心工作的不穩(wěn)定。但越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家則表示，真正的原因是住房的供應(yīng)問(wèn)題而不是購(gòu)房者的需求問(wèn)題。首先是市場(chǎng)上沒(méi)有足夠的空置房屋，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮之前，空置房屋的數(shù)量就已出現(xiàn)長(zhǎng)期的下跌趨勢(shì)。第二是沒(méi)有足夠的新建住房，新建住宅銷售仍接近歷史低位，受近期嚴(yán)冬的影響，住宅建筑放緩，這意味著房屋庫(kù)存水平的緊張情況難以改善。三是可供出售的住宅老舊，4 月份大約有230萬(wàn)現(xiàn)房正在銷售，但大部分房屋過(guò)于陳舊，難以滿足購(gòu)房者對(duì)環(huán)境以及位置等方面的需求。第四，處于高位的住房負(fù)擔(dān)能力也影響著美國(guó)人的住房的擁有率。