? ? ?《通知》中最突出的是，明確要求各地合理安排住房及用地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在樓市高庫存地區(qū)，減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和９?yīng)，允許調(diào)整不適應(yīng)市場需求的住房戶型，允許未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型。這兩點(diǎn)，都突破了2006年出臺的土地限制供給政策。如將這個新政的政策語言化為樓市的實際商業(yè)行為，那就更清楚了。實際就兩件事：可根據(jù)市場狀況研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)；地方政府可整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地。

 

? ? ?看到這里，就可以清楚看出本輪樓市新政的用意：當(dāng)下的樓市需要有政策來支撐一下了。

 

? ? ?倘若單純從房地產(chǎn)投資和樓價的前后幾年比較，可以說我國樓市泡沫已經(jīng)擠出，起碼可以說得到了有效控制。但要是換作以個人或家庭收入與房價相比，尤其京滬穗深一線城市的個人家庭收入與房價相比，則當(dāng)前的樓價遠(yuǎn)未達(dá)到10至15年收入可買一套普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)。一線城市的樓市泡沫依然沒有化解。

 

? ? ?當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力沉重，政府已出臺的多種刺激政策見效很慢。這與房地產(chǎn)業(yè)的低迷有關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的低迷引發(fā)了其上下游產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng)，拖累了整體中國經(jīng)濟(jì)。直線下跌的樓市既不利于我國經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，也不是樓市泡沫溢出的正常方式。樓市發(fā)展須穩(wěn)定，樓市泡沫擠出也須采取漸進(jìn)的方式，即使沒有擠出，也不能畢其功于一役。因此，在當(dāng)下這個時候，對樓市無論是“托”還是“救”，似都有必要。問題是，樓市新政中那兩個可以化作商業(yè)行為的做法，是否可行？是否有利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范建設(shè)，進(jìn)而有利于進(jìn)一步市場化改革？

 

? ? ?“地方政府可整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地。”雖然這一行為客觀上是了穩(wěn)定樓市，但地方政府在具體操作上必須運(yùn)用商業(yè)的、市場化的手段。

 

? ? ?地方政府有為市民提供保障房、安置房的服務(wù)義務(wù)，也有向市場購買服務(wù)的權(quán)利，但卻沒有直接參與市場的權(quán)力。因此，地方政府只有在獲得了保障房、安置房的資金之后，才有權(quán)去市場購買相應(yīng)數(shù)量的商品房。這樣的購買不能超過其所擁有的資金量，而且還須符合市場規(guī)則，不能有意提高購買價格。這種購買應(yīng)是公開、有競爭的。相對來說，做到這一條容易些，后面一條就難了。

 

? ? ?允許“未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)。”這一條不但有利于房地產(chǎn)去庫存，有利于穩(wěn)定樓市，而且是最優(yōu)化配置土地資源，也有利于發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。然而，不同性質(zhì)的用地在拿地時成本差距較大，以北京為例，2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價為每平方米14557元，而商業(yè)服務(wù)用地的樓面均價僅為每平方米8549元，如果涉及養(yǎng)老、文化、體育等用地，地價水平還會更低。那么，允許已拿地的開發(fā)商轉(zhuǎn)換用途，是否退還其當(dāng)初拿地的地價呢？這里重要的不是退多少，而是如何反腐，防止利益輸送，重要的是，不退地價，使開發(fā)商由于政策變化而遭受經(jīng)濟(jì)損失；可退或補(bǔ)償改變用途的開發(fā)商的地價，顯然又不符合市場風(fēng)險和機(jī)會均等的原則。怎么處理，得細(xì)細(xì)思量。

 

? ? ?樓市新政的具體執(zhí)行，不僅在于財政金融政策的配合，更要緊的是，促使中國的房地產(chǎn)市場繼續(xù)往規(guī)范化道路走。