? ? ?對于當(dāng)前樓市，中房協(xié)名譽(yù)副會(huì)長朱中一表示，消化存量將成為當(dāng)前或今后相當(dāng)一段時(shí)間的重要任務(wù)。

? ? ?而在4年前的此時(shí)，也即限購出臺之初，商品房待售面積不過1.9億平方米左右。也就是說，限購執(zhí)行的四年間，商品房待售面積上漲近3倍。

? ? ?朱中一認(rèn)為，限購執(zhí)行之初的背景是供需矛盾突出，當(dāng)前住房市場的主要矛盾已經(jīng)從過去的絕對短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶鈫栴}突出。在其看來，做好對存量房的優(yōu)化是下一階段的重要任務(wù)。

? ? ?商品房銷售面積、金額雙降

? ? ?雖然7月各地紛紛通過調(diào)整限購等政策救市，但房地產(chǎn)下行的趨勢仍未逆轉(zhuǎn)。

? ? ?根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前7個(gè)月，全國商品房銷售面積、銷售金額雙雙同比下降。

? ? ?報(bào)告顯示，商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，且降幅比1-6月份擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。

? ? ?其中，住宅銷售面積下降9.4%，銷售額下降10.5%。

? ? ?另外，截止到7月末，商品房的待售面積進(jìn)一步攀升，比6月末增加802萬平方米，高達(dá)55230萬平方米，創(chuàng)歷史新高。

? ? ?查看歷年國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，這是一個(gè)非常高的數(shù)據(jù)。

? ? ?與此同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積632685萬平方米，按照人均30平方米計(jì)算，足可以解決2.1億人的住房問題。

? ? ?若按照前7個(gè)月56480萬平方米的銷售速度來看，前7個(gè)月的施工面積及庫存需要12個(gè)月才能消化。

? ? ?而根據(jù)2010年上半年的數(shù)據(jù)，全國商品房銷售面積3.94億平方米，全國商品房待售面積一共為19182萬平方米，也就是說，當(dāng)時(shí)僅需2個(gè)月就能消化庫存。

? ? ?四年里，商品房待售面積上漲近3倍。

? ? ?“一方面，過去的幾年里，大量的住房消費(fèi)透支；另一方面，伴隨著一波房價(jià)上漲，購買門檻也大大提高，市場的購買力也有限。” 北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥表示，即使不考慮限購等問題，僅就市場的消化速度也不能和四年前相比。

? ? ?去庫存仍是下半年關(guān)鍵詞

? ? ?“下半年去庫存壓力很大。”在易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來，雖然多地取消了限購，但下半年能否有效去庫存將取決于兩點(diǎn)，地方政府救市效果能否有效體現(xiàn)，特別是信貸等政策能否跟進(jìn)；其次，市場看跌預(yù)期能否有效出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

? ? ?實(shí)際上，根據(jù)住建部政策研究中心主任秦虹的調(diào)研、了解，房地產(chǎn)的問題不只庫存過大這么簡單。

? ? ?在過去的幾個(gè)月，秦虹走訪了東北、西北、中南、華東、華中等地了解了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場形勢。

? ? ?“房地產(chǎn)的分化形勢明顯，不但全國差別大，一個(gè)城市不同區(qū)域的差別也特別大，這個(gè)分化不是說一、二線城市一定好，三、四線城市一定不好，不管是一、二線還是三、四線都存在分化。”秦虹在近日由新世界中國地產(chǎn)、萬科集團(tuán)聯(lián)合主辦的“重新城市對話未來——中央別墅區(qū)新十年區(qū)域發(fā)展論壇”上如是介紹。

? ? ?以鄭州為例，秦虹介紹，鄭州市核心區(qū)上半年商品房的成交并不理想，大概負(fù)增長10%左右，核心區(qū)以外的地方，今年上半年商品房銷售面積同比增長了44%。

? ? ?安徽也一樣，“一個(gè)省絕大多數(shù)都是三、四線城市，但是皖北房地產(chǎn)市場一片好，皖南一片壞，皖北商品房銷售面積同比增長了48%，但是皖南馬鞍山、銅陵、蕪湖，商品房銷售面積負(fù)增長10%左右。”秦虹介紹。

? ? ?在朱中一看來，供大于求的二、三線城市，要把消化存量作為當(dāng)前或今后一個(gè)時(shí)期的重要任務(wù)。

? ? ?在消化存量房時(shí)，朱中一建議，除了調(diào)整限購等政策，還可以督促基層商業(yè)銀行落實(shí)對居民首次購房者的信貸支持，同時(shí)發(fā)揮好住房公積金在支持中低收入家庭租房和首次購房方面的積極作用。

? ? ?另外，供明顯大于求的城市要適當(dāng)控制開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)規(guī)模，鼓勵(lì)企業(yè)以合理價(jià)格促銷，以價(jià)換量。

? ? ?朱中一亦建議，拆遷安置和棚戶區(qū)改造安置中，在尊重被拆遷戶意愿的前提下，探索貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞郊邪仓谩?/div>