? ? ?對(duì)于當(dāng)前樓市，中房協(xié)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，消化存量將成為當(dāng)前或今后相當(dāng)一段時(shí)間的重要任務(wù)。

? ? ?而在4年前的此時(shí)，也即限購(gòu)出臺(tái)之初，商品房待售面積不過(guò)1.9億平方米左右。也就是說(shuō)，限購(gòu)執(zhí)行的四年間，商品房待售面積上漲近3倍。

? ? ?朱中一認(rèn)為，限購(gòu)執(zhí)行之初的背景是供需矛盾突出，當(dāng)前住房市場(chǎng)的主要矛盾已經(jīng)從過(guò)去的絕對(duì)短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶鈫?wèn)題突出。在其看來(lái)，做好對(duì)存量房的優(yōu)化是下一階段的重要任務(wù)。

? ? ?商品房銷售面積、金額雙降

? ? ?雖然7月各地紛紛通過(guò)調(diào)整限購(gòu)等政策救市，但房地產(chǎn)下行的趨勢(shì)仍未逆轉(zhuǎn)。

? ? ?根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前7個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額雙雙同比下降。

? ? ?報(bào)告顯示，商品房銷售面積56480萬(wàn)平方米，同比下降7.6%，且降幅比1-6月份擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。

? ? ?其中，住宅銷售面積下降9.4%，銷售額下降10.5%。

? ? ?另外，截止到7月末，商品房的待售面積進(jìn)一步攀升，比6月末增加802萬(wàn)平方米，高達(dá)55230萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。

? ? ?查看歷年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，這是一個(gè)非常高的數(shù)據(jù)。

? ? ?與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積632685萬(wàn)平方米，按照人均30平方米計(jì)算，足可以解決2.1億人的住房問(wèn)題。

? ? ?若按照前7個(gè)月56480萬(wàn)平方米的銷售速度來(lái)看，前7個(gè)月的施工面積及庫(kù)存需要12個(gè)月才能消化。

? ? ?而根據(jù)2010年上半年的數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米，全國(guó)商品房待售面積一共為19182萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)，當(dāng)時(shí)僅需2個(gè)月就能消化庫(kù)存。

? ? ?四年里，商品房待售面積上漲近3倍。

? ? ?“一方面，過(guò)去的幾年里，大量的住房消費(fèi)透支；另一方面，伴隨著一波房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)買門(mén)檻也大大提高，市場(chǎng)的購(gòu)買力也有限。” 北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥表示，即使不考慮限購(gòu)等問(wèn)題，僅就市場(chǎng)的消化速度也不能和四年前相比。

? ? ?去庫(kù)存仍是下半年關(guān)鍵詞

? ? ?“下半年去庫(kù)存壓力很大。”在易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，雖然多地取消了限購(gòu)，但下半年能否有效去庫(kù)存將取決于兩點(diǎn)，地方政府救市效果能否有效體現(xiàn)，特別是信貸等政策能否跟進(jìn)；其次，市場(chǎng)看跌預(yù)期能否有效出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

? ? ?實(shí)際上，根據(jù)住建部政策研究中心主任秦虹的調(diào)研、了解，房地產(chǎn)的問(wèn)題不只庫(kù)存過(guò)大這么簡(jiǎn)單。

? ? ?在過(guò)去的幾個(gè)月，秦虹走訪了東北、西北、中南、華東、華中等地了解了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。

? ? ?“房地產(chǎn)的分化形勢(shì)明顯，不但全國(guó)差別大，一個(gè)城市不同區(qū)域的差別也特別大，這個(gè)分化不是說(shuō)一、二線城市一定好，三、四線城市一定不好，不管是一、二線還是三、四線都存在分化。”秦虹在近日由新世界中國(guó)地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)聯(lián)合主辦的“重新城市對(duì)話未來(lái)——中央別墅區(qū)新十年區(qū)域發(fā)展論壇”上如是介紹。

? ? ?以鄭州為例，秦虹介紹，鄭州市核心區(qū)上半年商品房的成交并不理想，大概負(fù)增長(zhǎng)10%左右，核心區(qū)以外的地方，今年上半年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)了44%。

? ? ?安徽也一樣，“一個(gè)省絕大多數(shù)都是三、四線城市，但是皖北房地產(chǎn)市場(chǎng)一片好，皖南一片壞，皖北商品房銷售面積同比增長(zhǎng)了48%，但是皖南馬鞍山、銅陵、蕪湖，商品房銷售面積負(fù)增長(zhǎng)10%左右。”秦虹介紹。

? ? ?在朱中一看來(lái)，供大于求的二、三線城市，要把消化存量作為當(dāng)前或今后一個(gè)時(shí)期的重要任務(wù)。

? ? ?在消化存量房時(shí)，朱中一建議，除了調(diào)整限購(gòu)等政策，還可以督促基層商業(yè)銀行落實(shí)對(duì)居民首次購(gòu)房者的信貸支持，同時(shí)發(fā)揮好住房公積金在支持中低收入家庭租房和首次購(gòu)房方面的積極作用。

? ? ?另外，供明顯大于求的城市要適當(dāng)控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏和開(kāi)發(fā)規(guī)模，鼓勵(lì)企業(yè)以合理價(jià)格促銷，以價(jià)換量。

? ? ?朱中一亦建議，拆遷安置和棚戶區(qū)改造安置中，在尊重被拆遷戶意愿的前提下，探索貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞郊邪仓谩?/div>