? ? ?大興核心商業(yè)區(qū)的2.0時(shí)代

? ? ?地鐵義和莊作為距新機(jī)場(chǎng)最近的商圈，正成為新機(jī)場(chǎng)的核心發(fā)展區(qū)域，目前已經(jīng)匯聚萬(wàn)科、恒大、首開(kāi)等知名房企。

? ? ?一位深耕大興的開(kāi)發(fā)商表示，“大興核心商業(yè)區(qū)1.0在特定歷史時(shí)期，承載了北京區(qū)域拓展的功能，屬于老城區(qū)更新?lián)Q代的一個(gè)過(guò)程，所以它一定意義上是成功的，但也正因?yàn)檫@個(gè)特定歷史時(shí)期階段功能，也存在著各種弊病。”因此，大興2.0時(shí)代就是為了解決這些弊病，這是一個(gè)區(qū)域的發(fā)展邏輯。

? ? ?符合政府新規(guī)劃且更值得期待的是大興核心商業(yè)區(qū)新時(shí)代。2.0代核心商業(yè)必然要規(guī)避1.0代存留的問(wèn)題。

? ? ?按照政府的要求，大興區(qū)要在2015年初步完成“一心、六片、三組團(tuán)”的發(fā)展規(guī)劃。其中“一心”是規(guī)劃中最為重要的部分，是大興新城金融商務(wù)核心區(qū)，從黃村到南部的義和莊皆在規(guī)劃范圍之內(nèi)。

? ? ?其次是集聚的高端商務(wù)樓。不同于1.0代的社區(qū)商業(yè)和商辦散售，規(guī)劃先行的2.0代未來(lái)將要匯聚呈現(xiàn)的是高端商務(wù)樓。類(lèi)似于國(guó)貿(mào)CBD，未來(lái)世界五百?gòu)?qiáng)、金融投資機(jī)構(gòu)、現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)均會(huì)紛紛進(jìn)駐南城，數(shù)個(gè)超甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、國(guó)際服務(wù)公寓都會(huì)在此林立。南城將成為北京又一個(gè)重要的國(guó)際商業(yè)圈。

? ? ?目前，按照此理念在此布局和規(guī)劃的開(kāi)發(fā)商包括萬(wàn)科、首開(kāi)等。其中，全國(guó)最大房企萬(wàn)科聯(lián)手國(guó)企首開(kāi)，合力建設(shè)首開(kāi)萬(wàn)科中心。這是一個(gè)近20萬(wàn)平方米的商務(wù)樓群，包括一棟120米超甲級(jí)寫(xiě)字樓、低密度花園辦公、由雅詩(shī)閣運(yùn)營(yíng)服務(wù)的國(guó)際服務(wù)公寓等。

? ? ?此外，首都第二機(jī)場(chǎng)2018年首期年旅客吞吐量為4500萬(wàn)人次，2040年將形成1.2億人次的吞吐量，成為世界最大機(jī)場(chǎng)，其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)勢(shì)必全面爆發(fā)。借助首都第二機(jī)場(chǎng)，必然又會(huì)有第二個(gè)三元橋誕生。有業(yè)內(nèi)人士分析，“義和莊更有可能成為下一個(gè)三元橋”。

? ? ?房企鏖戰(zhàn)核心商業(yè)區(qū)

? ? ?最先感受到商機(jī)的，還是嗅覺(jué)敏銳的房企們。兩年來(lái)，首個(gè)嗅到商機(jī)的是大佬萬(wàn)科。2013年，萬(wàn)科與首開(kāi)聯(lián)合體，以18.8億元拿到建筑面積約20萬(wàn)平方米的地塊，現(xiàn)在正在規(guī)劃建設(shè)首開(kāi)萬(wàn)科中心——集高端商務(wù)、低密度花園辦公、國(guó)際服務(wù)公寓、首開(kāi)萬(wàn)科生活廣場(chǎng)為一體的商辦綜合體。

? ? ?業(yè)內(nèi)人士表示，從地域?qū)傩?、機(jī)場(chǎng)紅利和大興本身規(guī)劃來(lái)看，商辦綜合體會(huì)成為區(qū)域撬動(dòng)的第一個(gè)支點(diǎn)。

? ? ?首先，從目前政府的思路來(lái)看，南城發(fā)展最大重點(diǎn)落在新機(jī)場(chǎng)。據(jù)北京市發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，2013年-2015年政府對(duì)包括大興、房山、豐臺(tái)在內(nèi)的總投資為2900億元，而單新機(jī)場(chǎng)的總投資就占到2000億元。

? ? ?新機(jī)場(chǎng)紅利將帶動(dòng)第一批產(chǎn)業(yè)發(fā)展，包括航空、汽車(chē)、進(jìn)出口加工、現(xiàn)代物流業(yè)。隨著500強(qiáng)世界名企及國(guó)內(nèi)外實(shí)力企業(yè)的入駐，為商辦物業(yè)的發(fā)展提供了支撐。

? ? ?另外，大興新城不按照傳統(tǒng)發(fā)展模式，依靠住宅來(lái)拉動(dòng)商業(yè)零星發(fā)展；而是參考新模式，產(chǎn)業(yè)先行，然后通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人流聚集。這種模式一方面可以避免類(lèi)似于黃村1.0時(shí)代的“因配套住宅，商業(yè)雜亂且低端”的弊病；另外一方面也能避免再走空城、睡城的不歸路，是國(guó)家正在極力提倡的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。

? ? ?敏銳的房企已經(jīng)嗅到了大興2.0時(shí)代的新商機(jī)，他們逐漸成為推動(dòng)者。恒大、保利、綠地、龍湖、泰禾、金融街控股等一線品牌商紛紛搶灘大興核心商業(yè)區(qū)。樓面價(jià)也在持續(xù)瘋漲。

? ? ?去年，萬(wàn)科的地價(jià)約為1萬(wàn)元/平方米；2014年4月，保利、首開(kāi)、華遠(yuǎn)、泰禾等七家房企，經(jīng)過(guò)175輪激烈競(jìng)拍，最終泰禾以樓面價(jià)2.07萬(wàn)元/平方米，奪得多功能用地，溢價(jià)率高達(dá)158%；隨后，泰禾又以樓面價(jià)1.96萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，拿下大興核心區(qū)土地其它類(lèi)多功能用地，溢價(jià)率145%。4月24日，恒大以41.6億元的價(jià)格拿下地鐵義和莊北側(cè)土地F2公建混合住宅用地項(xiàng)目，樓面價(jià)高達(dá)2.9萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)180%，一舉刷新泰禾記錄，實(shí)現(xiàn)核心區(qū)地價(jià)新高。

? ? ?據(jù)記者了解，今年上半年萬(wàn)科聯(lián)合北京城開(kāi)，在首開(kāi)萬(wàn)科中心附近拿到另一商業(yè)金融地塊。業(yè)內(nèi)判斷，有著地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的萬(wàn)科在北京區(qū)域的布局，正在從房山向大興快速轉(zhuǎn)移。一旦北京萬(wàn)科加大力度在南城大興布局，未來(lái)這里將形成大興商務(wù)金融核心區(qū)的又一個(gè)中心地標(biāo)。