? “千方百計去庫存”成各地首要任務
2014年上半年,受去年年末市場調(diào)控政策收緊及今年以來信貸持續(xù)收緊影響,購房者預期轉(zhuǎn)變觀望情緒升溫,各類城市月均成交量均明顯低于去年同期。
根據(jù)中指院的報告顯示,上半年一線城市住宅月均成交量為51萬平方米,同比下降達30.3%,降幅遠超二、三線城市;二線城市月均成交量為56萬平方米,同比下降16.7%;三線城市月均成交22萬平方米,同比下降19.7%。整體來看,今年上半年50個代表城市住宅成交量大幅下降18.9%,但總體成交規(guī)模仍高于2010年至2012年。
? 多地庫存創(chuàng)新高
在成交規(guī)模大幅下滑的情況下,各地的新增供應卻達到了近五年同期的最高水平,并導致不少城市的庫存刷新了歷史新高,各地均面臨嚴重的去庫存壓力。
? 2014年上半年,20個代表城市住宅供應量較去年同期明顯增長,累計新批上市面積達7923萬平方米,月均供應量為1320萬平方米,處于近五年同期最高水平,同比增長7.3%。
據(jù)了解,上半年供應量明顯上升主要是因為前兩年住宅用地的大規(guī)模成交,尤其是武漢(2012年住宅用地成交規(guī)劃建筑面積達4262萬平方米,同比漲幅超過77%)、北京(2013年成交1344萬平方米,同比漲幅高達120%)等重點城市土地的大量供應,再加上2014年上半年各房企融資壓力增大,整體推盤力度較以往有所加大等因素。
而這也使得上半年20個代表城市商品住宅的總體銷供比僅為0.83,為2010年以來同期最低水平,明顯低于去年上半年的1.1,市場的態(tài)勢也由供不應求轉(zhuǎn)為供過于求。
此外,20個代表城市庫存量也創(chuàng)出新高,出清周期持續(xù)延長。2014年6月份,20個代表城市的可售面積達16834萬平方米,為2010年來最高水平,較去年同期大幅增長29.6%。出清周期方面,6月份20個代表城市的平均出清周期為18個月,較上月延長1.8個月,較去年同期延長8.6個月。其中北京延長2.7個月至17.6個月,為近年來出清周期的最高水平。
對于各地庫存高企的狀況,住建部部長陳政高在其上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上,對房地產(chǎn)政策完善提出了三點落實意見,其中第一個意見便是“千方百計消化庫存”,可見這一情況已經(jīng)到了非常嚴重的地步。各地方政府近期頻頻松綁限購,實際上也是為了解決這一問題。
房企資金壓力重現(xiàn)
而受樓市整體下滑的影響,今年上半年,全國300個城市的土地市場明顯降溫。供求方面,上半年全國300個城市共推出各類用地12.2億平方米,同比下降12%;成交10.1億平方米,較去年同期下降15.2%。價格方面,受成交結(jié)構(gòu)影響樓面均價整體水平同比仍繼續(xù)上漲,溢價率總體下降。同時,受信貸政策收緊、企業(yè)銷售業(yè)績不佳等因素影響,房企資金趨緊,拿地更趨謹慎。
據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,20大標桿房企購置土地單月額度已連續(xù)多月銳減。
實際上,隨著房地產(chǎn)市場的急速轉(zhuǎn)冷,房企的資金狀況也開始趨緊。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,上半年,房企到位資金增速逐月走低。其中,定金及預收款作為占比(上半年比例為24.2%)僅次于自籌資金的項目,是房企重要的現(xiàn)金流來源。因此,雖然信貸環(huán)境并未顯著惡化,但如果房企不能通過降價有效回籠資金,或找到其它有效融資渠道,顯然將面臨經(jīng)營困境。
根據(jù)中原地產(chǎn)的測算,在今年1季度23家A股上市樣本房企中,僅3家房企資金鏈處于寬松狀態(tài),8家房企資金鏈相對安全,12家房企資金鏈緊繃,短期資金覆蓋率低于0.8,為近8年以來資金鏈緊繃房企個數(shù)最多的一個季度。其中有2家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來看,目前房企現(xiàn)金流情況降至近年低點0.11,形勢亦不容樂觀。