今年以來(lái)，已有銅陵、南寧、無(wú)錫等多個(gè)地區(qū)出臺(tái)了放松限購(gòu)范圍、放松非戶籍資格審查以及購(gòu)房落戶等政策。

　　接近住建部的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，全面取消限購(gòu)現(xiàn)在不可能，這樣做存在放大房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。但在中央分類調(diào)控和市場(chǎng)化思路下，部分二三線城市放松限購(gòu)實(shí)際上已經(jīng)在發(fā)生，并且沒(méi)有受到高層的干預(yù)。

　　但從實(shí)際效果來(lái)看，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者指出，除了四個(gè)一線城市，限購(gòu)的邊際效應(yīng)已明顯遞減，很多城市即使取消也影響不大。

　　全面取消限購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

　　2014年至今，樓市低迷僵局持續(xù)未有改善。

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，2014年一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)探底，GDP增速回落至7.4%，創(chuàng)2009年一季度以來(lái)新低。中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍未企穩(wěn)，表明經(jīng)濟(jì)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)。

　　2014年2月興業(yè)銀行暫停辦理房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，是商業(yè)銀行對(duì)房企信貸進(jìn)一步緊縮的信號(hào)。同時(shí)，不少銀行上浮了首套房按揭貸款利率。央行督促商業(yè)銀行確保首套房貸款半個(gè)月后，仍看不出信貸明顯松動(dòng)的跡象。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22322億元，同比名義增長(zhǎng)16.4%，增速比1-3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比1-3月擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　由于對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)重依賴，地方政府在壓力之下，首先想到的便是放松限購(gòu)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，由于今年回歸市場(chǎng)化及樓市“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)思路，對(duì)于庫(kù)存偏大，存在較大市場(chǎng)去化壓力的三四線城市、部分二線城市，有可能會(huì)拉開(kāi)限購(gòu)逐步退出的序幕。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，在供求相對(duì)平衡、或者供不應(yīng)求的城市，如果放松限購(gòu)引起市場(chǎng)的激烈波動(dòng)，將受到監(jiān)督和問(wèn)責(zé)。分類調(diào)控并不意味著可以全面放松限購(gòu)。

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，目前完全放開(kāi)限購(gòu)的條件尚不具備。限購(gòu)政策對(duì)抑制投資、投機(jī)需求起到巨大作用，尤其是一、二線城市，如果立即退出，在調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制沒(méi)有建立的情況下，抑制投資和投機(jī)方面必然缺少相應(yīng)的銜接和替代手段。

　　丁祖昱還表示，一旦取消限購(gòu)，就會(huì)被市場(chǎng)解讀為政府開(kāi)始救市了，房?jī)r(jià)又要上漲了。市場(chǎng)因自身供求失衡的調(diào)整節(jié)奏被人為縮短或終止，這對(duì)市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)機(jī)制是非常不利的，如果又出現(xiàn)量?jī)r(jià)短期快速攀升，樓市未來(lái)的壓力無(wú)疑更大。

　　“中國(guó)的限購(gòu)，是支撐房?jī)r(jià)的最重要屏障，這個(gè)邏輯是：因?yàn)橄拶?gòu)，購(gòu)買力沒(méi)有得到真正釋放，所以，假如限購(gòu)取消，房?jī)r(jià)一定暴漲?；谶@個(gè)邏輯，大資金才會(huì)瘋狂炒作地價(jià)、房?jī)r(jià)，并且這種炒作的杠桿難以想象地高。”深圳一家大型地產(chǎn)商人士不無(wú)憂慮地說(shuō)，這種邏輯恰恰是最大的陷阱，一旦全面退出兌現(xiàn)，對(duì)于資本來(lái)說(shuō)就是大量拋售籌碼的最后機(jī)會(huì)，否則只能被套牢。

　　該人士認(rèn)為，目前全面取消限購(gòu)只會(huì)導(dǎo)致短期市場(chǎng)繁榮，長(zhǎng)期對(duì)市場(chǎng)則很不利。

　　退出的“藝術(shù)”

　　深化改革強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化取向，而限購(gòu)政策作為一種行政手段，退出是遲早的。但在當(dāng)前環(huán)境下，如何退出和什么時(shí)候退出都要十分慎重。

　　 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)桑豫峰表示，多個(gè)城市對(duì)現(xiàn)有限購(gòu)政策所作的調(diào)整，屬于微調(diào)，并沒(méi)有突破房地產(chǎn)調(diào)控這一前提。預(yù)計(jì)微調(diào)的城市會(huì)繼續(xù)增加，但今年全面放松限購(gòu)的可能性幾乎不存在，因此，聲稱“告別限購(gòu)”為時(shí)尚早。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，后續(xù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫的情況下，全國(guó)預(yù)計(jì)有超過(guò)30個(gè)城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。他指出，未來(lái)松綁的政策空間有很多，主要有6大方向。其中，除了最主要的戶籍和限購(gòu)區(qū)域放松外，調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)、限價(jià)政策放松，以及公積金政策松動(dòng)，都是常用的放松手段。公積金政策是地方政府能夠使用的最直接的金融工具。

　　丁祖昱則建議，部分三線城市可以率先取消。目前有46個(gè)城市限購(gòu)，其中部分城市并不屬于迫切需要限購(gòu)的，比如無(wú)錫、臺(tái)州、佛山、珠海等。這類城市在目前這種弱勢(shì)市場(chǎng)中應(yīng)該取消限購(gòu)；對(duì)一般二線城市，從支持改善需求的角度可以進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，比如把二套的上限調(diào)整為三套，也可以對(duì)改善需求可以采用賣一買一(賣掉一套即可再買一套)；對(duì)城市非戶籍常住居民給予同等待遇。讓持有居住證的常住人口和戶籍人口享有同等的購(gòu)房待遇，包括上海、北京等一、二線城市在限購(gòu)政策中調(diào)整或取消這類限制條件也是可行的。

　　根據(jù)同策咨詢分析數(shù)據(jù)，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，限購(gòu)政策執(zhí)行時(shí)效周期為4-6個(gè)月，此后政策執(zhí)行的效力會(huì)趨弱。

　　張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前樓市預(yù)期分化，尤其是銀行信貸緊縮對(duì)于樓市的影響明顯，因此限購(gòu)放松的效果會(huì)大打折扣，預(yù)計(jì)拉動(dòng)成交量的增幅在20%-30%，但對(duì)成交價(jià)格難以形成支撐。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，限購(gòu)政策是結(jié)合戶籍起到效果的，而全國(guó)除了北京、上海，其他城市落戶的難度基本都是與購(gòu)房能力匹配，這種情況下，特別是三四線城市，甚至二線城市，限購(gòu)的執(zhí)行對(duì)市場(chǎng)的影響不大。從2011年執(zhí)行來(lái)，限購(gòu)效果已經(jīng)遞減，很多城市限購(gòu)年限都是一年，獲得購(gòu)房資格非常容易；只有一線城市來(lái)限購(gòu)松綁會(huì)產(chǎn)生比較明顯的變化。

　　胡景暉認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)樓市將更明顯地呈現(xiàn)出不同城市不同政策環(huán)境的差異化特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯下行的城市放松限購(gòu)，市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)或存在價(jià)格上漲壓力的城市維持限購(gòu)政策不變的雙向格局將出現(xiàn)。一線城市放松限購(gòu)的可能性很小。

　　張大偉指出，如果信貸政策能適度調(diào)整支持普通購(gòu)房需求，將對(duì)市場(chǎng)中長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展起到資金保障作用。

　　據(jù)桑豫峰分析，今年房地產(chǎn)調(diào)控總原則不變但部分城市會(huì)進(jìn)行微調(diào)，房地產(chǎn)信貸仍然偏緊但一段時(shí)期的信貸環(huán)境會(huì)有所改善，即使更多城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行微調(diào)，也難改房地產(chǎn)市場(chǎng)向下調(diào)整的趨勢(shì)，但這種調(diào)整只是“軟著陸”，而絕不可能是暴跌，宏觀經(jīng)濟(jì)也不允許房地產(chǎn)大跌。