房地產(chǎn)信托基金的風險正逐步曝光。

　　一位劉姓投資人告訴證券時報記者：“我投資的多個有限合伙制房地產(chǎn)信托基金，今年要到期的有6個，現(xiàn)在已經(jīng)有4個到期，其中3個已經(jīng)違約。”

　　劉先生稱，經(jīng)過幾輪討價還價和反復協(xié)商，前兩只房地產(chǎn)信托基金的問題與管理人基本達成協(xié)議，而眼下這只的狀況可能更嚴重一些。

　　收益驚人的信托基金

　　劉先生指的這只基金正是“佳禾融達”，總規(guī)模為8000萬元，包頭市吉豐工貿(mào)有限公司擔任基金的劣后級有限合伙人收購了3200萬元，包頭市美岱橋佳禾旅游度假有限責任公司僅認購500萬元為普通合伙人、合伙事務執(zhí)行人。

　　招募說明書稱， “佳禾融達”將資金以股權投資的形式投資于美岱橋民俗旅游度假村佳禾會館建設項目等現(xiàn)金流充裕、有良好經(jīng)營前景的優(yōu)秀項目。

　　劉先生作為優(yōu)先級有限合伙人，持有100份(即投資了100萬元)，這也是他投資額度最小的一只基金。

　　據(jù)了解，自2011年起，劉先生開始熱衷投資有限合伙制房地產(chǎn)信托基金，先后投資基金的10余只。雖然也投資普通的房地產(chǎn)信托基金，但對于劉先生來說，收益更高的有限合伙制房地產(chǎn)基金更有吸引力。劉先生稱：“有限合伙制房地產(chǎn)信托基金，投資額度不同，收益也不同，最高可達16%。”

　　而16%的投資收益似乎并非是行業(yè)內(nèi)最高的。

　　江蘇一位房地產(chǎn)企業(yè)董事長告訴證券時報記者：“采取這種方式融資，只要綜合利率(含有銷售等費用)在20%左右，房企都可以接受。但是即便這么高的利率，融資也不容易。”

　　資金周轉出問題

　　作為資深投資人，風險保障也是劉先生投資必不可少的因素。

　　據(jù)了解，該合約對風險的保障描述得非常清楚：如果合伙企業(yè)發(fā)生虧損，虧損額度小于或等于普通合伙人的認繳出資額，則由普通合伙人承擔全部虧損；如虧損額度大于普通合伙人的認繳出資額，則先由普通合伙人按照其認繳出資額承擔虧損，剩余虧損部分普通合伙人負責無限連帶責任；同時，劣后資金出資人包頭市吉豐工貿(mào)有限公司按照其認繳出資額對優(yōu)先級有限合伙人投資安全起到雙重保障作用；當合伙企業(yè)虧損大于普通合伙人及劣后投資人的認繳出資額，擔保方內(nèi)蒙古匯眾中小企業(yè)擔保有限責任公司利用自有資金等對優(yōu)先級有限合伙人的投資本金及預期收益進行差額補足。

　　盡管有這么多風險保障條款，近日北京天禾融達投資中心總經(jīng)理張陽還是陸續(xù)通知即將到期的投資人不能如期兌付。張陽向記者表示，問題主要在于項目方資金周轉出了問題。

　　張陽表示，“我們現(xiàn)在正和即將到期的投資人商量延期兌付，希望可以在4月1日前兌付，我們會給投資人發(fā)延期兌付的承諾函。”

　　借新還舊難以為繼

　　然而，佳禾融達延期兌付的說法并不能安撫投資人的情緒。

　　劉先生說：“天禾融達投資中心去年底還向我推銷過其他合伙制基金。這個項目沒有到期，又發(fā)行一個類似的項目，我覺得有以新還舊的意思。”

　　查閱資料可知，除了以上兩只基金外，天禾融達在去年9月份等其他時段也先后募集有限合伙制房地產(chǎn)信托基金。在這些基金的投資方向上，美岱橋民俗旅游度假村赫然在列。

　　一位銷售人員向記者表示：“其實我們不愿意向投資人推薦天禾融達投資中心項目。一般來說，選擇房地產(chǎn)信托基金，一是看公司實力，二是看資料是否齊全，特別是有無擔保和抵押。而這家公司的注冊資金比較小。且事實證明，公司管理人天禾融達投資中心和投資標的有很強的關聯(lián)性，甚至可以說，天禾融達投資中心就是自己項目融資的平臺。”

　　而這樣的平臺并不在少數(shù)。江蘇一家建筑業(yè)企業(yè)負責人就說，“成立一家專門的公司為自己企業(yè)融資，成本小，融資規(guī)模大。只要可以募到資金，比其他融資渠道要好。”

　　能否融到資金，是基金能否成立的關鍵，銷售人才因此十分重要。劉先生則稱，“當初賣出我產(chǎn)品的銷售人員早已經(jīng)跳槽了。”

　　而眼下這種狀況，劉先生認為，主要看項目方能不能融到新的資金，填補這邊的窟窿。劉先生說，“從去年就已經(jīng)感覺到風險，正在逐步的回籠資金。現(xiàn)在已經(jīng)進入違約集中爆發(fā)期，不會再投資房地產(chǎn)信托基金了。”