2013中國地王圖
2013地王八宗“最”：“賣掉”北京的地，能換美國一年GDP
如果地王的制造成為資本們習(xí)以為常的游戲，那么誰又是其中最大的受益者和受害者？
在北京，一個指甲蓋兒大小的地方，現(xiàn)在最高能賣多少錢？4塊多。
這里是北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)，2013年7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億、配建公租房3.3萬平米的條件競得這里的HIJ地塊，樓面單價超過4.4萬元/平方米，即每平方厘米4塊多，成為北京樓面單價最高的地塊，真算是“寸土寸金”。
半個多月之后的8月16日，在距離北京2300多公里的廣東深圳，華潤置地以109億元總價競得深圳前海第三宗土地，再次刷新了深圳的土地總價紀錄。
這就是“地王”——一段時間內(nèi)，在某個區(qū)域土地市場中誕生的價格最高者。
經(jīng)歷了短暫沉寂之后，地王今年再次在各地橫空出世，又以極高的頻率被新的地王取代。而地王市場的狂熱程度則是另一種對中國經(jīng)濟極為重要的預(yù)示。
今年以來，在中國的城市版圖上，地王大戰(zhàn)遍地開花，各大房企巨頭和資本大鱷們在角逐中不斷刷新紀錄，制造了令人瞠目的價格標尺。
2011年，《中國經(jīng)濟周刊》發(fā)布的《2010年中國地王圖》數(shù)據(jù)顯示，如果把北京的土地全部賣掉，可以制造出超過美國一年的GDP總量。而時至今日，這個數(shù)字已經(jīng)把美國2012年的GDP遠遠地拋在身后。
市場忍不住要造地王，這無疑是一個極度危險的信號。中國的房地產(chǎn)究竟是成了佛還是成了妖？如果地王的制造成為資本們習(xí)以為常的游戲，那么誰又是其中最大的受益者和受害者？
地王，我們何時說再見？
地王價格連年漲
今年更比往年高
孫河這回算是給北京“出了一口氣”。近年來，盡管北京的房價是全國最高的，但是地王價格卻屢屢被上海、浙江溫州等城市超越。
7月23日下午，《中國經(jīng)濟周刊》記者在北京市國土局交易大廳看到，包括融創(chuàng)、泰禾、東亞新華、中糧地產(chǎn)、中鐵建、萬科、招商、住總等一眾知名房企齊聚一堂，參與朝陽區(qū)孫河HIJ低密度地塊的競爭。
經(jīng)過30多輪競價后，孫河HIJ地塊的價格觸到了政府設(shè)定的價格上限，參與競買的房企只得開始競報公共租賃房面積。隨后，又經(jīng)過30多輪公租房面積的競報，中糧地產(chǎn)最終勝出。
知情人士稱，按照國土部的規(guī)定，如果一宗土地的溢價率超過50%，國土部便視為“異常交易地塊”，并對該地塊拿地、付款、開發(fā)和銷售過程進行全程重點監(jiān)測。因此，現(xiàn)在政府部門對一宗土地實施最高限價，其價格上限通常會在底價的基礎(chǔ)上，上浮接近50%的水平。
第二天，中糧地產(chǎn)就拿地情況發(fā)布公告，稱北京朝陽孫河HIJ地塊用地規(guī)模75359.79平方米，建筑控制規(guī)模81716平方米；規(guī)劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫(yī)院用地。但是，關(guān)于地價及其他市場信息，中糧地產(chǎn)卻只字未提。
根據(jù)業(yè)界測算，扣除保障房面積后，該地塊的樓面單價高達4.4萬元/平方米，成為北京新的單價地王，這也是北京有史以來的最高價地王。此前，這一區(qū)域的樓面單價只有2萬多元/平方米。
地王年年有，2013年格外多。回頭來看號稱是“地王年”的2009年、2010年，與2013年相比，簡直是小巫見大巫。不僅僅是之前的地王價格峰值屢被突破，而且從數(shù)量來看，2013年地王可謂是在多個城市遍地開花。
根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》旗下的智囊機構(gòu)中國經(jīng)濟研究院根據(jù)27個省份省會城市的地價編制出的“2013年中國地王圖”顯示，今年以來，各大房企正在全國跑馬圈地，部分城市的地王價格創(chuàng)出了史無前例的新高，49個地王中，有將近一半的地王被大型房企奪得，除了中糧地產(chǎn)，萬科、恒大、綠地、保利、中海等知名地產(chǎn)大佬均斬獲頗豐。
其中，一向稱不拿地王的行業(yè)龍頭萬科奪得了上海、重慶兩地的總價地王，而在廣州、杭州等地，萬科奪得的土地價格雖然不是最高的，但也排在前列。如在廣州，萬科奪得的荔灣區(qū)地塊總價為6億元，樓面單價高達19638元/平方米，這一價格排在廣州第五。
恒大地產(chǎn)今年奪得了?？诳們r地王、廣州單價第二的兩個“地王級地塊”，并且一口氣在重慶奪得多宗高價地，將總價第四、第五、第七、第九的地塊收入囊中。此外，從未進京的恒大地產(chǎn)也在今年進軍北京市場，在體量高達51.1萬平方米的昌平區(qū)沙河高教園地塊爭奪戰(zhàn)中，恒大地產(chǎn)最終報價35.6億元，總價位列北京第二。
中海地產(chǎn)則奪得了合肥總價地王和內(nèi)蒙古呼和浩特單價地王；保利奪得了重慶總價地王；綠地奪得了西安總價地王、昆明單價地王、昆明總價地王。
在多個地王大戰(zhàn)現(xiàn)場，記者看到，大佬們幾乎不經(jīng)思量就頻頻舉牌。針對市場質(zhì)疑地產(chǎn)大佬熱衷搶地王，萬科有關(guān)負責(zé)人表示，充分估計到市場風(fēng)險，嚴格地說，萬科所拿的僅僅是一個城市的區(qū)域地王，市場影響不是特別大，風(fēng)險也可控。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“比較異常的是，3月份調(diào)控政策出臺，眼下政策正逐步落實，但沒想到市場隨后會以地王頻出來回應(yīng)，而且速度這么快，這是相當值得警惕的。”
地王身價分化：
北上廣漲，其他省會城市跌
幾乎所有省會都誕生了新地王，但是與2010年相比，2013年的地王們，身價也出現(xiàn)了極大的分化。
在北京、上海、廣州、杭州等城市，地王一浪高過一浪，后面的地王很快就顛覆前面的地王。
以上海為例，5月9日，浦東新區(qū)世博會地區(qū)A09A-02地塊經(jīng)過200多輪競價，最終被一家臺灣企業(yè)MaxbaseHoldings?limite以12.12億元拍得，樓面單價為39932元/平方米，溢價率高達47.5%，打破了2011年以來的上海土地成交紀錄。不料，這一紀錄僅僅持續(xù)了幾小時，同一區(qū)域世博會地區(qū)A09B-02地塊被遠東新世紀中國投資有限公司以9.78億元摘得，成交樓面單價高達40079元/平方米，成為單價地王。
5月29日，北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億元的價格奪得了上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊，當時，這一價格是今年上海土地成交總價最高的。但一個月不到，6月27日，綠地集團與福建泰坤貿(mào)易有限公司組成的聯(lián)合體以47.21億元拿下上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊，打破了前者的總價地王紀錄。不過，沒過幾天，7月3日，萬科張江聯(lián)合體以48.7億元高價奪地，再次打破紀錄。
而時至8月，號稱“上海市中心最后一塊黃金地”的“徐家匯中心項目”地塊，在經(jīng)歷了數(shù)次轉(zhuǎn)手，沉浮18年后，重回土地市場。該地塊設(shè)立起始總價175.2611億元，9月5日競價當天，該地塊必然刷新上?？們r地王的紀錄。
北京地王的故事也還沒完，也許過不了多久，中糧地產(chǎn)的地王將被取代，因為北京東三環(huán)附近的一塊地即將上市，業(yè)界預(yù)計，屆時，北京地王可能會改頭換面。
對此，楊紅旭表示，地王最能反映土地市場的動向，地王不斷變更，充分表明今年北上廣土地的熱度，但是與此形成極大反差的是，其他省會城市的土地卻有些冷清。
與2010年地王全國開花，北上廣之外的城市經(jīng)常冷不丁冒出一個價格極高的地王不同，2013年，地價創(chuàng)出有史以來新高的地王多集中于北上廣，但其他省會城市的地王價格反而出現(xiàn)了下降。
2010年，南寧單價地王已經(jīng)高達11000多元/平方米，遠遠超過這個城市的平均房價水平，而在2013年，南寧單價地王已經(jīng)降到9332元/平方米。
更為夸張的是西安，西安2010年的單價地王高達11666元/平方米，但2013年西安單價地王只有2348元/平方米。
在貴陽，2010年的單價地王價格為3854元/平方米，而今年的地塊單價普遍不到1000元/平方米。截至今年8月，貴陽地王為云巖區(qū)北京路北側(cè)、安云路東側(cè)地塊，由貴州旅游投資控股集團奪得，樓面單價只有1405元/平方米。
任志強解住房需求：
老小分居產(chǎn)生新需求
似乎沒有任何理由壓抑各路資金造地王的熱情。剛剛過去的2013年上半年，房地產(chǎn)幾乎再現(xiàn)“越調(diào)越漲”。
根據(jù)克而瑞等機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，萬科銷售830億元，同比上漲36%，位居全國房企第一，也是世界住宅銷售量第一；綠地、中海、保利的銷售額分別為653億、465億、635億元，排在第二至第四位；銷售額排在第5的恒大地產(chǎn)上半年銷售面積達到729萬平方米，蟬聯(lián)房企銷售面積第一，同比增幅達16%，而金額方面也剛好達到482億元，基本完成年度千億目標的一半。
2008年多家房地產(chǎn)企業(yè)還在為進入房企銷售百億俱樂部而津津樂道，僅僅五年之后，百億、兩百億俱樂部已經(jīng)黯然失色，不少房企正朝著進軍500億俱樂部、1000億俱樂部、2000億俱樂部而暗自發(fā)力。
對此，楊紅旭表示，今年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議確定五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施(下稱“國五條”)，市場還有些猶豫，但隨著成交量在5—7月迅速攀升，房企們發(fā)現(xiàn)，市場仍處于上升通道之中。尤其是大型房企資金充裕、銷售較快，有資金優(yōu)勢，也有補倉的強烈意圖。
正因為銷售過快，部分房企面臨缺地的局面。日前在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時，華遠地產(chǎn)董事長任志強將這一輪土地成交上漲定義為“補倉”。“目前市場上對一二線城市的土地需求較大，這就要補倉，因此高價地集中在一線城市。”
在北京拿下三塊高價地的泰禾集團的品牌總監(jiān)沈力男告訴《中國經(jīng)濟周刊》，在城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，未來房地產(chǎn)業(yè)仍將發(fā)揮一定的作用，市場依然向好，中國的一些核心優(yōu)勢城市必將對購房者產(chǎn)生較大吸引力。
對此，萬科多次在年報中指出，中國經(jīng)濟正發(fā)生巨變，尤其是中國沿海正誕生著全球有史以來最大規(guī)模的城市帶，數(shù)以億計的個人和數(shù)以千萬計的家庭將來到這些地方，住宅企業(yè)能夠在這種巨大的城市化進程中，獲得近乎無限的發(fā)展空間。
對此，任志強對《中國經(jīng)濟周刊》饒有興致地介紹了他的最新研究成果：中國正逐步進入老齡化社會，但這并不意味著購房需求就要相應(yīng)減少。上世紀80年代左右，德國是7300萬人口，1900萬個家庭。2010年，他們增加了800萬人，變成了8100萬人口，但變成了4100萬個家庭。只增加了800萬人口，但是增加了2200萬個家庭，為什么？一調(diào)查發(fā)現(xiàn)，是因為老人和孩子分開住，這就是家庭分裂速度，家庭分裂導(dǎo)致家庭數(shù)量增加。同樣道理，最近每年多建了1000多萬套房子，為什么我國住房私有化率還在降呢？因為家庭分裂導(dǎo)致家庭數(shù)多了，基數(shù)變了，雖然13億人口沒有變，但是家庭戶數(shù)多了，所以住房私有化率下降了，基數(shù)大。家庭數(shù)變多了，將會增加更多市場需求，所以未來市場依然存在較多需求。
“賣掉”北京的地，能換美國一年GDP
這是一個定律：在地王不斷問世的年份，房價往往是扶搖直上。最近5年，房地產(chǎn)發(fā)生了太多這樣的故事。
記者在北京夏家胡同地塊附近走訪了解到，在地王還沒出世時，業(yè)主們和中介就開始議論起來，部分業(yè)主甚至決定暫停拋出手中房產(chǎn)。7月3日，該地區(qū)誕生樓面單價超過4萬元/平方米的地王，部分業(yè)主開始上調(diào)房價，有些房源價格比之前上調(diào)了3000元/平方米左右。
但是，隨意造地王，也有可能導(dǎo)致吃不了兜著走。
在地王頻頻出現(xiàn)的2010年，多宗地王傳出退地的消息。2010年溫州單價高達3.7萬元/平方米的地王，一直面臨著貶值、賣不動的風(fēng)險，其一期開盤價格只有保本價45000多元/平方米，離7萬元/平方米的預(yù)期目標相差甚遠，但目前來看，由于溫州房價仍在下降，這一地王能否全身而退是個大難題。
中國社科院此前的一份報告指出：“目前來看，房價上漲速度雖然大大放慢，但仍高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度，中國85%的家庭沒有能力購買住宅。”
有分析人士指出，盡管有巨大的購房消費潛力，但在高房價的背景下，真正有購買力的人群并不多。
房地產(chǎn)牽動著中國經(jīng)濟的全局。信達證券地產(chǎn)分析師張冬峰曾告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“這是一種比較危險的局面，所謂的‘三駕馬車’，投資和消費對房地產(chǎn)依賴太大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟，現(xiàn)在資金幾乎普遍傾向通過房地產(chǎn)這種行業(yè)賺快錢。這么發(fā)展下去，中國經(jīng)濟下一個30年在哪兒？”
張冬峰還認為，中國目前的財富高度集中在40~55歲左右的一撥人手中，這不僅在未來有可能引發(fā)巨大的社會問題，更重要的是在10年、20年之后，隨著這部分人年齡漸長，其消費觀念必將趨于保守，而現(xiàn)在年輕人普遍由于房子等負擔過重，未來的消費能力將十分有限，屆時中國老年化將在財富失衡的局面下進一步加劇，在一定程度上陷入如同日本一樣十余年的經(jīng)濟衰退。
全球最大的空頭基金尼克斯掌門人、做空大師詹姆斯·查諾斯日前接受日本媒體采訪時稱，中國當下的房地產(chǎn)熱酷似1980年代后期的日本，巨大的房產(chǎn)泡沫規(guī)模無疑將載入歷史，并將對中國的實體經(jīng)濟和金融體系產(chǎn)生沉重打擊。
查諾斯稱，據(jù)其試算，從建設(shè)成本來看中國房產(chǎn)市場的價值已升至GDP的300%~400%，而1989年日本的這一比例為375%。中國政府試圖控制泡沫，但并未見效，大量的房產(chǎn)建設(shè)仍在繼續(xù)，投機資本不斷涌入，金融機構(gòu)也染指其中，無心本業(yè)的中國企業(yè)也紛紛將資金投向房地產(chǎn)。
2013年上半年，北京的土地總收入已達到664億元人民幣，而成交的土地面積為813萬平方米。以此計算，北京市土地的平均價格為8167元/平方米。
北京市的國土面積為16410.54平方公里，假如將北京市土地全部變賣，即將8167元/平方米和土地面積這兩個數(shù)據(jù)相乘，可以得出當前北京土地總市值已經(jīng)高達134萬億元人民幣。
8月2日，美國商務(wù)部公布調(diào)整后的2012年GDP數(shù)據(jù)，為16.3萬億美元，約合人民幣100萬億元。美國一年的GDP還不及北京土地總市值。
“從一定角度而言，這個有些驚人的數(shù)據(jù)確實真實反映了中國房產(chǎn)泡沫的危機程度。”張冬峰表示。
“不放開土地供應(yīng)，北京四環(huán)內(nèi)房價漲到10萬是可能的”
目前，國土資源部對地王尤其是特大地塊保持著密切關(guān)注。國土資源部副部長胡存智7月11日表示，當前的土地市場存在著供地者和用地者達成“默契行為”的情況。通過違規(guī)出讓等手段，導(dǎo)致大量土地囤積在用地者手中，長期不開發(fā)或開發(fā)不足。目前國土部已經(jīng)選擇了可能存在違規(guī)情況的“特殊”地塊284宗，在相關(guān)省市的協(xié)助下，正在對這些地塊進行調(diào)查分析。此外，國土資源部也通過擴大土地供應(yīng)降地價。
然而，土地市場的熱情始終沒能消退。
在各類調(diào)控措施中，房產(chǎn)稅最受關(guān)注，而隨著重慶、上海等地開始征收，現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策與調(diào)整土地財政的目標相距甚遠。多位專家均指出，房產(chǎn)稅改革必須突出其改革試點作用，應(yīng)敢于突破目前的征稅模式，為改革積累更多準備。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員曾指出，調(diào)控的難點，一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求，每年有1000多萬的農(nóng)民進城；二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高、土地價格越高，而土地價格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多；六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展差距巨大，很難用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場。
“土地財政模式如果不改，地王現(xiàn)象將難以遏制。”一位地產(chǎn)開發(fā)商在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時坦言，“通過土地出讓制度改革，將土地收入化整為零，弱化各地的高價賣地沖動，能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為，從而在數(shù)年內(nèi)把因地價扭曲而推高的房價變得趨于正常。”
還有的地產(chǎn)專業(yè)人士建議，只有打破土地地方壟斷，才有望從根本上緩和目前的供需矛盾，最終破解高房價。
“不放開土地供應(yīng)，北京四環(huán)內(nèi)房價漲到10萬是可能的。”任志強說。
